Di Indonesia, transaksi jual beli tanah merupakan salah satu urusan hukum yang paling penting dan memerlukan legalitas yang kuat. Ketika transaksi terjadi di wilayah pedesaan atau lahan yang statusnya masih dikelola oleh desa, instrumen yang sering digunakan adalah **Akta Jual Beli (AJB) Desa**. AJB Desa ini memiliki peran krusial sebagai bukti otentik bahwa telah terjadi pengalihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli, meskipun belum tentu langsung menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Secara umum, AJB yang dikenal luas adalah yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, AJB Desa diterbitkan oleh otoritas yang lebih dekat dengan masyarakat akar rumput, yaitu Kepala Desa atau pejabat yang ditunjuk. Meskipun kedudukannya berbeda dengan AJB PPAT, dokumen ini menjadi landasan awal yang sangat vital, terutama untuk tanah-tanah adat atau tanah yang belum bersertifikat lengkap.
Ilustrasi proses pengesahan Akta Jual Beli di tingkat desa.
Fungsi utama dari AJB Desa adalah sebagai bukti otentik bahwa terjadi kesepakatan harga dan pengalihan kepemilikan atas sebidang tanah dari penjual kepada pembeli, disaksikan oleh pejabat desa yang berwenang. Di banyak daerah, AJB Desa digunakan sebagai prasyarat untuk pendaftaran tanah di kantor pertanahan guna mendapatkan sertifikat. Tanpa dokumen dasar ini, proses pensertifikatan akan sangat sulit dilakukan karena tidak adanya bukti transaksi yang sah dari pihak desa selaku pengelola wilayah.
Penting untuk dicatat bahwa AJB Desa bukanlah sertifikat hak milik. Kepemilikan yang sah secara hukum tertinggi di mata negara baru diakui secara penuh setelah tanah tersebut didaftarkan dan diterbitkan sertifikatnya oleh BPN. Oleh karena itu, setelah AJB Desa terbit, langkah selanjutnya yang harus dilakukan oleh pembeli adalah mengajukan permohonan pengukuran dan pemetaan untuk proses pensertifikatan tanah.
Prosedur pembuatan AJB Desa umumnya dimulai dengan kesepakatan antara kedua belah pihak (penjual dan pembeli). Pihak pembeli harus memastikan riwayat tanah tersebut jelas, tidak dalam sengketa, dan tidak sedang dijaminkan. Setelah kesepakatan tercapai, proses berlanjut ke kantor desa dengan membawa dokumen-dokumen pendukung seperti: surat keterangan penguasaan fisik bidang tanah, surat pernyataan riwayat tanah, dan bukti pembayaran atau kuitansi transaksi.
Kepala Desa atau pejabat yang ditunjuk akan memverifikasi kebenaran data tersebut, termasuk memastikan batas-batas tanah sesuai dengan kenyataan di lapangan. Jika semua persyaratan terpenuhi, barulah akta jual beli ditandatangani oleh penjual, pembeli, dan disaksikan oleh Kepala Desa. Tanda tangan dan stempel resmi desa inilah yang memberikan kekuatan hukum awal pada dokumen tersebut. Biaya yang dikenakan biasanya berupa retribusi desa yang besarnya bervariasi tergantung kebijakan lokal dan nilai transaksi.
Kekuatan hukum AJB Desa sangat bergantung pada keakuratan data yang tercatat di buku register desa. Permasalahan sering muncul ketika riwayat tanah tidak tercatat dengan baik atau ketika ada tumpang tindih kepemilikan yang baru terdeteksi saat proses di BPN. Oleh karena itu, pembeli sangat disarankan untuk meminta salinan atau catatan riwayat tanah tersebut dari desa sebelum transaksi dilakukan secara final.
Mengamankan AJB Desa adalah langkah pertama dalam mengamankan investasi properti di pedesaan. Dokumen ini berfungsi sebagai jaminan bahwa transaksi dilakukan secara transparan dan diakui oleh struktur pemerintahan terendah. Meskipun proses menuju sertifikat penuh memerlukan waktu dan biaya tambahan di BPN, memiliki AJB Desa yang sah akan mempermudah alur birokrasi selanjutnya. Ini adalah fondasi legalitas yang harus dimiliki setiap pemilik baru properti di wilayah yurisdiksi desa.