Ilustrasi transaksi properti awal.
Dalam proses jual beli properti di Indonesia, sertifikat hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (HGB) sering dianggap sebagai dokumen utama yang membuktikan kepemilikan sah. Namun, kenyataannya, banyak transaksi properti, terutama di area pedesaan atau tanah warisan, yang terjadi tanpa disertai sertifikat resmi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dalam konteks ini, akta jual beli tanah tanpa sertifikat menjadi sebuah dokumen penting yang mencoba merekam dan mengesahkan peralihan hak secara legal, meskipun status legalitasnya sering kali berada di zona abu-abu jika dibandingkan dengan akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang bersertifikat.
Ada beberapa alasan mendasar mengapa sebuah bidang tanah masih belum memiliki sertifikat resmi. Pertama, proses administrasi untuk memperoleh sertifikat membutuhkan waktu, biaya, dan persyaratan yang kompleks, yang seringkali membuat pemilik awal menunda pengurusannya. Kedua, banyak tanah diperoleh melalui proses penguasaan fisik yang sudah berlangsung puluhan tahun secara turun-temurun (adat), di mana formalisasi hukum (pencatatan di BPN) belum dilakukan.
Ketika terjadi transaksi pengalihan kepemilikan atas tanah yang belum bersertifikat, kedua belah pihak – penjual dan pembeli – biasanya membuat suatu perjanjian yang dituangkan dalam bentuk Akta Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat. Dokumen ini biasanya dibuat di hadapan notaris atau hanya berupa kuitansi bermeterai dan disaksikan oleh tokoh masyarakat setempat, seperti kepala desa atau lurah. Meskipun dokumen ini kuat sebagai bukti adanya transaksi (pembuktian perdata), ia belum secara otomatis mengubah status kepemilikan di mata hukum pertanahan negara.
Penting untuk dipahami bahwa secara hukum pertanahan positif di Indonesia, hanya sertifikat yang diterbitkan oleh BPN yang sah sebagai bukti hak kepemilikan mutlak. Akta jual beli yang dibuat tanpa sertifikat – seringkali hanya berupa akta di bawah tangan atau akta yang dibuat oleh Camat/Kepala Desa (sebelum adanya PPAT) – memiliki kedudukan sebagai bukti permulaan atau bukti peralihan hak secara ekonomi, bukan bukti kepemilikan yuridis yang terdaftar.
Meskipun demikian, keberadaan akta jual beli tanah tanpa sertifikat ini sangat krusial. Akta tersebut menjadi dasar utama bagi pembeli baru ketika hendak mengajukan permohonan pengukuran dan penerbitan sertifikat ke BPN. Dokumen ini membuktikan riwayat penguasaan tanah dan siapa pihak yang berhak untuk melanjutkan proses sertifikasi.
Melakukan transaksi akta jual beli tanah tanpa sertifikat membawa risiko yang signifikan. Risiko terbesar adalah sengketa kepemilikan. Jika ternyata tanah tersebut ternyata bermasalah, misalnya tanah sengketa dengan ahli waris lain, atau bahkan tanah negara yang belum teridentifikasi, pembeli dapat kehilangan uang yang telah dibayarkan. Selain itu, jika penjual kemudian tidak kooperatif dalam proses pemecahan sertifikat atau jika ternyata ada cacat yuridis dalam riwayat kepemilikan sebelumnya, proses legalisasi kepemilikan oleh pembeli akan terhambat total.
Oleh karena itu, prinsip kehati-hatian (due diligence) sangat ditekankan. Pembeli harus memastikan riwayat kepemilikan sebelumnya, melihat girik, letter C, atau dokumen penguasaan tanah adat lainnya, serta meminta surat keterangan riwayat tanah dari kantor desa setempat sebelum menandatangani akta jual beli tanah tanpa sertifikat.
Tujuan akhir dari setiap pembelian tanah adalah memiliki sertifikat atas nama pembeli. Setelah mengamankan akta jual beli tanah tanpa sertifikat, langkah selanjutnya yang wajib dilakukan adalah mengajukan permohonan konversi hak atau pendaftaran tanah pertama kali ke kantor pertanahan setempat. Proses ini biasanya memerlukan verifikasi lapangan, pemeriksaan riwayat penguasaan fisik, dan penegasan batas-batas tanah. Keberhasilan proses ini akan menghasilkan sertifikat hak milik (SHM) yang sah dan memberikan perlindungan hukum penuh kepada pemilik yang sah.