Mengurai Tuntas Biaya AJB di Desa

Memahami Akta Jual Beli (AJB) di Lingkungan Desa

Proses peralihan hak atas tanah, terutama di wilayah pedesaan, sering kali mengacu pada pembuatan Akta Jual Beli (AJB). AJB merupakan bukti otentik bahwa telah terjadi transaksi jual beli properti, yang mana prosesnya harus disaksikan dan dilegalisir oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Kepala Desa/Lurah setempat jika belum ada PPAT. Dalam konteks desa, memahami struktur biaya ajb desa menjadi krusial agar transaksi berjalan lancar dan transparan.

Berbeda dengan di perkotaan yang seluruhnya diurus oleh PPAT notaris, di desa terkadang prosesnya masih melibatkan peran aktif kantor desa. Hal ini dapat memengaruhi jenis dan besaran pungutan yang dikenakan. Ketidakjelasan mengenai biaya sering menimbulkan kesalahpahaman antara penjual dan pembeli.

Visualisasi Tahapan Umum dalam Pembuatan AJB di Tingkat Desa.

Komponen Utama Biaya AJB Desa

Biaya AJB desa tidak selalu seragam. Komponen utamanya sangat bergantung pada regulasi daerah dan apakah prosesnya melibatkan PPAT atau hanya aparat desa. Berikut adalah rincian umum yang sering muncul:

• Biaya Legalisasi/Pengesahan (Retribusi Desa): Ini adalah pungutan paling dasar yang dibayarkan kepada kas desa atas jasa legalisasi akta. Besarannya biasanya ditetapkan melalui Peraturan Desa (Perdes) dan seringkali berupa persentase kecil dari nilai transaksi atau nominal tetap.
• Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Meskipun ini adalah pajak negara/daerah, seringkali pembeli perlu mengurus pembayarannya di kantor pajak daerah. Walaupun bukan biaya langsung ke desa, ketiadaan bukti bayar BPHTB akan menghambat proses pengesahan AJB. Tarifnya ditetapkan oleh pemerintah daerah, umumnya sekitar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
• Biaya Pengukuran Ulang (Jika Diperlukan): Jika batas tanah tidak jelas atau sertifikat belum terbit, mungkin diperlukan pengukuran ulang oleh Kantor Pertanahan setempat, yang tentunya memiliki biayanya sendiri.
• Biaya Administrasi Lainnya: Meliputi penggandaan dokumen, materai, dan biaya pengetikan yang sifatnya administratif.

Perbedaan dengan Biaya di Kantor Notaris/PPAT

Ketika proses AJB dilakukan sepenuhnya di hadapan PPAT, komponen biaya akan didominasi oleh tarif jasa profesional yang diatur oleh Organisasi Advokat Notaris Indonesia (APN). Jasa PPAT mencakup pemeriksaan legalitas, pengetikan akta otentik, dan penerbitan salinan akta. Secara umum, persentase jasa PPAT diatur berdasarkan batasan tertentu dari nilai transaksi tanah.

Namun, di banyak desa yang belum memiliki kantor PPAT definitif, Kepala Desa bertindak sebagai pejabat yang berwenang. Dalam kasus ini, biaya ajb desa cenderung lebih rendah karena menghilangkan komponen jasa notaris yang mahal. Akan tetapi, perlu diwaspadai jika ada pungutan lain yang tidak jelas dasar hukumnya. Selalu minta kuitansi resmi yang mencantumkan peruntukan setiap pembayaran.

Tips Menghemat dan Memastikan Transparansi Biaya

Untuk menghindari pembebanan biaya yang tidak semestinya saat mengurus AJB di desa, lakukan langkah-langkah berikut:

1. Minta Dasar Hukum: Tanyakan dasar hukum (Peraturan Desa atau Surat Keputusan) mengenai besaran retribusi atau biaya yang dikenakan.
2. Pahami Pembagian Beban: Pastikan secara tertulis siapa yang menanggung BPHTB (umumnya pembeli) dan siapa yang menanggung biaya administrasi desa (umumnya dibagi dua atau ditanggung pembeli).
3. Periksa Nilai Transaksi yang Dicatat: Nilai yang dicatat dalam AJB akan mempengaruhi perhitungan pajak daerah. Pastikan nilainya sesuai kesepakatan.

Kesimpulannya, mengurus biaya ajb desa memerlukan kecermatan. Transparansi adalah kunci untuk memastikan bahwa semua biaya yang dikeluarkan adalah sah dan sesuai dengan regulasi pemerintah setempat, sehingga peralihan hak tanah Anda memiliki kekuatan hukum yang kuat tanpa dibebani biaya tersembunyi.