Biaya Pembuatan AJB ke Sertifikat

Proses pengalihan hak atas properti, seperti rumah atau tanah, di Indonesia selalu melibatkan tahapan krusial: pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan tahap selanjutnya yaitu balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Transisi dari AJB menuju sertifikat hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (HGB) yang baru atas nama pembeli merupakan penentu sah kepemilikan secara hukum negara.

Banyak pembeli properti, terutama pembeli pertama kali, seringkali merasa bingung mengenai biaya pembuatan AJB ke sertifikat. Biaya ini tidak tunggal, melainkan gabungan dari beberapa komponen biaya yang harus dibayarkan kepada pihak-pihak terkait, termasuk PPAT, BPN, dan pajak yang berlaku. Memahami rincian ini penting untuk perencanaan anggaran yang matang.

Komponen Biaya Utama dalam Balik Nama Sertifikat

Setelah AJB ditandatangani, proses selanjutnya adalah mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat. Biaya yang timbul pada fase ini umumnya terbagi menjadi tiga kategori besar: Biaya Administrasi dan Jasa PPAT, Pajak yang Dibayarkan, serta Biaya Penerbitan Sertifikat BPN.

1. Biaya Jasa PPAT dan Administrasi AJB

Meskipun AJB sudah selesai dibuat, PPAT biasanya akan menjadi perwakilan Anda untuk mengurus balik nama di BPN. Jasa PPAT untuk pengurusan ini bervariasi. Biaya ini mencakup:

Jasa pengurusan dokumen dan pengajuan ke BPN.
Biaya administrasi kantor PPAT terkait proses tersebut.

2. Biaya Pajak Properti

Pajak adalah komponen biaya yang signifikan dalam setiap transaksi properti. Dalam konteks balik nama sertifikat, ada dua jenis pajak utama yang harus dibayarkan oleh pembeli dan penjual:

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Ini adalah pajak yang wajib dibayarkan oleh Pembeli. Tarif BPHTB umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, tergantung kebijakan daerah setempat.
Pajak Penghasilan (PPh) Final: Pajak ini wajib dibayarkan oleh Penjual, biasanya sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Dalam banyak kasus, terutama dalam transaksi standar, kesepakatan yang terjadi adalah pembeli menanggung semua biaya, sehingga PPh ini juga dibebankan kepada pembeli.

3. Biaya Penerbitan Sertifikat di BPN

Ini adalah biaya resmi yang dikenakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk proses fisik penerbitan sertifikat baru atas nama Anda. Biaya ini diatur berdasarkan Peraturan Pemerintah dan sangat bergantung pada luas tanah/bangunan.

Secara umum, biaya penerbitan sertifikat baru (balik nama) di BPN dihitung menggunakan rumus yang mencakup:

Biaya pengukuran dan pemetaan ulang (jika diperlukan).
Biaya penerbitan dokumen dan pengesahan.

Besaran pasti biaya BPN biasanya dapat dikonsultasikan langsung di kantor pertanahan, namun perlu diingat bahwa biaya ini berbeda dengan biaya pengurusan AJB di awal.

Estimasi Total Biaya Pembuatan AJB ke Sertifikat

Untuk memberikan gambaran umum, jika kita menjumlahkan semua komponen, estimasi biaya total yang harus disiapkan oleh pembeli untuk menyelesaikan proses balik nama dari AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) bisa mencapai antara 4% hingga 7% dari total nilai transaksi properti, tergantung pada lokasi properti (karena perbedaan tarif BPHTB daerah) dan kesepakatan Anda dengan PPAT.

Sebagai contoh sederhana: Jika harga properti adalah Rp 500.000.000, maka Anda perlu menyiapkan dana tambahan untuk biaya legalitas sekitar Rp 20.000.000 hingga Rp 35.000.000. Komponen terbesar dalam estimasi ini biasanya adalah BPHTB.

Tips Mengelola Biaya

Untuk meminimalisir kejutan biaya, lakukan beberapa langkah proaktif:

Negosiasi Fee PPAT: Fee jasa PPAT untuk pengurusan balik nama seringkali bisa dinegosiasikan, terutama jika Anda menggunakan jasa PPAT yang sama saat pembuatan AJB.
Periksa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): BPHTB dihitung berdasarkan NPOP yang nilainya adalah harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Pastikan Anda mengetahui dasar perhitungan ini.
Minta Rincian Tertulis: Sebelum menandatangani perjanjian pengurusan balik nama dengan PPAT, minta rincian biaya tertulis yang mencakup semua komponen (pajak, administrasi, dan jasa).

Penyelesaian balik nama sertifikat dari status AJB adalah langkah akhir yang memastikan keamanan investasi properti Anda. Meskipun ada beberapa biaya yang harus dikeluarkan, kepemilikan yang sah di bawah sertifikat adalah jaminan hukum yang tak ternilai harganya.