Panduan Lengkap Biaya Pembuatan Akta Jual Beli Rumah di Notaris (AJB)
Proses jual beli properti, baik rumah maupun tanah, merupakan transaksi bernilai besar yang wajib disahkan secara hukum. Di Indonesia, legalitas ini dijamin melalui pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris yang juga merangkap sebagai PPAT. Pertanyaan yang sering muncul bagi pembeli maupun penjual adalah mengenai biaya pembuatan akta jual beli rumah di notaris. Biaya ini tidak bersifat tunggal, melainkan terdiri dari beberapa komponen yang saling berkaitan.
Komponen Utama Biaya Notaris dalam AJB
Secara umum, biaya yang harus dikeluarkan dalam transaksi properti tidak hanya terbatas pada honorarium notaris/PPAT. Ada beberapa pungutan wajib negara dan biaya administrasi lain yang harus dibayarkan agar proses balik nama sertifikat berjalan lancar. Memahami rincian ini sangat penting untuk perencanaan anggaran.
Berikut adalah rincian biaya yang biasanya menentukan total biaya pembuatan akta jual beli rumah di notaris:
Biaya Honorarium PPAT/Notaris: Ini adalah jasa profesional yang dibayarkan langsung kepada kantor notaris/PPAT atas jasa pembuatan AJB dan pengurusan dokumen terkait.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Ini adalah pajak daerah yang harus dibayar oleh pembeli setelah AJB ditandatangani. Tarifnya bervariasi antar daerah, namun umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Pajak Penghasilan (PPh) Penjual: Jika penjual adalah perorangan, umumnya dikenakan PPh sebesar 2,5% dari harga jual properti. PPh ini wajib disetorkan oleh penjual, namun seringkali dibebankan dalam total biaya administrasi yang ditangani notaris.
Biaya Pengesahan Dokumen Lain: Meliputi biaya cek sertifikat, salinan akta, surat keterangan, dan biaya materai.
Bea Balik Nama (BBN): Ini adalah retribusi daerah yang dikenakan untuk proses pemindahan nama kepemilikan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Struktur Biaya Honorarium Notaris (Jasa PPAT)
Honorarium notaris/PPAT diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 2017 mengenai PPAT. Secara sederhana, jasa pembuatan AJB dihitung berdasarkan persentase dari nilai transaksi jual beli properti tersebut. Persentase ini tidak ditetapkan secara kaku, tetapi ada batas maksimum yang bisa dikenakan.
Umumnya, persentase jasa notaris dihitung secara progresif. Sebagai ilustrasi sederhana (dan ini dapat bervariasi antar notaris):
Untuk transaksi bernilai sampai dengan Rp 100.000.000, persentasenya bisa lebih tinggi.
Untuk transaksi di atas Rp 100 juta hingga Rp 500 juta, persentase menurun.
Untuk transaksi bernilai sangat besar, persentase jasa notaris akan menjadi yang paling kecil dibandingkan nilai transaksi, namun total biayanya tetap signifikan.
Penting untuk diingat bahwa biaya jasa notaris ini berbeda dengan biaya pajak (BPHTB dan PPh). Konsultasikan secara eksplisit kepada kantor notaris mengenai rincian biaya jasa (honorarium) murni sebelum menyepakati harga akhir. Jangan sampai Anda mengira total biaya yang dibebankan hanya untuk jasa pembuatan akta semata.
Faktor Penentu Besaran Biaya
Beberapa faktor sangat memengaruhi besaran total biaya pembuatan akta jual beli rumah di notaris yang harus Anda siapkan:
Nilai Transaksi (Harga Jual Beli): Ini adalah penentu utama, karena sebagian besar biaya (jasa dan pajak) dihitung berdasarkan harga yang tertera di AJB.
Lokasi Properti: Karena BPHTB dan BBN adalah pajak daerah, tarifnya akan berbeda antara satu kota/kabupaten dengan kabupaten lainnya.
Kompleksitas Dokumen: Jika sertifikat bermasalah (misalnya, harus dipecah atau digabung terlebih dahulu), biaya administrasi tambahan akan muncul.
Kebijakan Notaris/PPAT: Meskipun ada batasan regulasi, setiap kantor notaris memiliki kebijakan perhitungan jasa yang sedikit berbeda.
Tips Mengelola Biaya Jual Beli Rumah
Untuk menghindari kejutan biaya di akhir proses, lakukan langkah proaktif berikut:
Minta Rincian Anggaran (Quotation): Segera setelah memilih notaris, minta rincian tertulis mengenai semua biaya yang akan ditagihkan, termasuk estimasi pajak.
Pahami Siapa yang Menanggung Apa: Pastikan sejak awal apakah PPh ditanggung penjual dan BPHTB ditanggung pembeli, atau ada kesepakatan lain yang tertuang dalam perjanjian pendahuluan.
Periksa Nilai Pasar Objek Pajak (NPOP): Pastikan nilai yang dicantumkan dalam AJB tidak jauh berbeda dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) agar perhitungan BPHTB tidak membengkak secara tidak wajar.
Mengurus AJB adalah investasi demi keamanan hukum properti Anda. Dengan memahami struktur dan komponen biaya pembuatan akta jual beli rumah di notaris, Anda dapat memastikan semua prosedur berjalan lancar tanpa masalah keuangan tak terduga.