Melakukan transaksi jual beli properti, baik rumah maupun tanah, merupakan salah satu investasi terbesar dalam hidup. Proses legalitasnya harus dipastikan tuntas, dan langkah paling krusial dalam hal ini adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB). AJB ini wajib dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris/PPAT. Namun, selain nominal transaksi yang besar, calon pembeli dan penjual seringkali khawatir mengenai biaya pengurusan akta jual beli rumah.
Biaya pengurusan AJB bukanlah biaya tunggal, melainkan akumulasi dari beberapa komponen. Memahami rincian biaya ini akan membantu Anda mempersiapkan anggaran secara lebih matang dan menghindari potensi kejutan di akhir proses. Secara umum, biaya ini terbagi menjadi tiga pos utama: biaya jasa PPAT/Notaris, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), serta Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual.
Besaran total biaya sangat dipengaruhi oleh harga properti yang ditransaksikan. Berikut adalah rincian komponen yang paling umum dibebankan saat pengurusan AJB:
BPHTB adalah pajak yang wajib dibayar oleh pihak pembeli atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Besaran tarif BPHTB ditetapkan oleh pemerintah daerah (Pemerintah Kota atau Kabupaten) dan umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP ini seringkali didasarkan pada harga jual yang tercantum dalam AJB, atau nilai pasar yang ditetapkan pemerintah daerah.
Pihak penjual properti dikenakan Pajak Penghasilan atas hasil penjualan asetnya. Tarif PPh final ini saat ini adalah 2,5% dari harga jual properti yang tercantum dalam AJB. Perlu diperhatikan bahwa pengurusan AJB tidak bisa dilanjutkan sebelum PPh ini lunas dibayar oleh penjual.
Ini adalah biaya imbalan jasa profesional yang dibayarkan kepada Notaris/PPAT atas jasa pembuatan AJB, validasi dokumen, dan pengurusan balik nama sertifikat. Berdasarkan peraturan yang berlaku, honorarium PPAT dihitung berdasarkan persentase dari nilai transaksi, namun terdapat batas minimum dan maksimum yang ditetapkan. Secara umum, biaya jasa notaris berkisar antara 0,5% hingga 1% dari harga jual properti.
| Komponen Biaya | Pihak Penanggung Jawab Umum | Estimasi Persentase (Variatif) |
|---|---|---|
| BPHTB | Pembeli | 2,5% - 5% dari NPOP |
| PPh Final Penjual | Penjual | 2,5% dari Harga Jual |
| Biaya Jasa PPAT/Notaris | Bersama/Sesuai Kesepakatan | 0,5% - 1% dari Harga Jual |
Mari kita ambil contoh sederhana. Misalkan Anda membeli rumah dengan harga transaksi yang disepakati sebesar Rp 500.000.000. Anggap tarif BPHTB daerah adalah 3%, dan biaya jasa notaris adalah 0,75%.
Total estimasi biaya pengurusan AJB (belum termasuk biaya administrasi lain) adalah sekitar Rp 31.250.000. Angka ini harus menjadi perhatian utama, terutama bagi pembeli yang harus menanggung BPHTB.
Untuk memastikan proses berjalan lancar tanpa membengkaknya biaya pengurusan akta jual beli rumah, lakukan langkah-langkah berikut:
Q: Bisakah AJB dibuat tanpa PPAT?
A: Tidak bisa. AJB adalah akta otentik yang sah dan mengikat hukum hanya jika dibuat dan ditandatangani di hadapan PPAT yang berwenang.
Q: Apakah biaya pengurusan AJB bisa dicicil?
A: Biaya pajak (PPh dan BPHTB) harus lunas sebelum AJB ditandatangani. Biaya jasa Notaris biasanya dibayar saat dokumen selesai dan siap diambil.