Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen krusial dalam proses pengalihan hak atas properti, seperti tanah dan bangunan. Di Indonesia, AJB tidak serta merta menjadikan pembeli sebagai pemilik sah secara hukum—status tersebut baru didapatkan setelah AJB tersebut didaftarkan dan diterbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pembeli. Namun, untuk keperluan transaksi awal, prosedur untuk buat AJB harus dilakukan dengan benar sesuai prosedur yang berlaku di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Mengapa Proses Buat AJB Sangat Penting?
Banyak orang keliru menganggap Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai AJB. PPJB adalah perjanjian awal, sedangkan AJB adalah akta otentik yang membuktikan telah terjadinya peralihan kepemilikan dari penjual kepada pembeli. Tanpa AJB yang sah dari PPAT, proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN) tidak dapat dilakukan. Oleh karena itu, langkah demi langkah dalam buat AJB harus dipahami secara mendalam untuk menghindari sengketa di kemudian hari.
Langkah-Langkah Efektif untuk Buat AJB
Proses pembuatan AJB melibatkan beberapa tahapan persiapan hingga penandatanganan final. Berikut adalah panduan ringkas mengenai tahapan yang harus dilalui:
- Verifikasi Dokumen Awal: Pastikan semua dokumen legalitas properti (Sertifikat Tanah, IMB, PBB terakhir) sudah lengkap dan sah. Pembeli wajib memverifikasi keaslian sertifikat ke kantor BPN setempat.
- Persetujuan Penjual dan Pembeli: Kedua belah pihak harus sepakat mengenai harga, cara pembayaran, dan waktu penandatanganan.
- Pengurusan Surat Keterangan Tidak Sengketa (SKTS): Meskipun seringkali dilewati untuk transaksi cepat, mengurus SKTS dari kelurahan/desa dapat memperkuat posisi bahwa properti tersebut bebas sengketa.
- Pengecekan Bea dan Pajak: Ini adalah tahap krusial. Penjual harus melunasi Pajak Penghasilan (PPh), sementara pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besaran pajak ini sangat memengaruhi kelancaran proses.
- Penetapan Jadwal dengan PPAT: Kumpulkan semua dokumen pendukung dan hadir bersama di kantor PPAT untuk membuat draf akta.
- Penandatanganan Akta: Di hadapan PPAT, penjual dan pembeli membacakan dan menandatangani AJB. PPAT akan memberikan pengesahan otentik.
Dokumen Wajib yang Harus Disiapkan
Untuk mempermudah PPAT saat buat AJB, siapkan dokumen-dokumen berikut secara rangkap:
- Asli dan Fotokopi Sertifikat Tanah (SHM/HGB).
- Asli dan Fotokopi Bukti Lunas PBB tahun terakhir.
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) Penjual dan Pembeli (beserta pasangan jika sudah menikah).
- Kartu Keluarga (KK) Penjual dan Pembeli.
- Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) jika transaksi meliputi bangunan.
- Bukti pembayaran PPh dan BPHTB (atau surat keterangan lunas pajak).
Apa yang Terjadi Setelah AJB Dibuat?
Setelah AJB selesai ditandatangani, tugas pembeli adalah segera memproses balik nama sertifikat di Kantor BPN. AJB yang sudah dilegalisasi oleh PPAT menjadi dasar utama untuk permohonan penerbitan sertifikat baru atas nama pembeli. Proses ini memastikan bahwa status kepemilikan telah berpindah secara resmi di mata hukum agraria negara. Kesalahan sekecil apa pun dalam prosedur buat AJB dapat menunda proses balik nama ini hingga berbulan-bulan.
Memilih PPAT yang kredibel dan berpengalaman sangatlah penting. PPAT yang profesional akan memastikan bahwa seluruh aspek hukum telah terpenuhi, mulai dari validasi pajak hingga keabsahan dokumen kepemilikan awal, sehingga transaksi properti Anda berjalan aman dan lancar.