Panduan Lengkap: Cara Membuat AJB Sendiri

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen krusial dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini secara resmi membuktikan bahwa telah terjadi peralihan hak kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Meskipun pembuatan AJB secara resmi harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), memahami dasar-dasar dan prosedur pembuatannya sangat penting bagi calon pembeli maupun penjual. Artikel ini akan membahas secara mendalam mengenai langkah-langkah konseptual dalam mempersiapkan AJB.

Apa Itu AJB dan Mengapa Penting?

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah atas transaksi jual beli tanah atau bangunan. Kepentingan utama AJB adalah sebagai dasar hukum pengajuan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa AJB, proses pemindahan hak tidak dapat dilakukan secara legal melalui kantor pertanahan.

Penting untuk dicatat bahwa AJB belum secara otomatis mengubah status kepemilikan di mata hukum agraria (yang diatur oleh BPN). AJB hanya membuktikan kesepakatan jual beli antara kedua belah pihak. Proses selanjutnya, yaitu pendaftaran balik nama di BPN, akan menghasilkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama pembeli.

Langkah Awal Sebelum Pembuatan AJB

Sebelum Anda melangkah ke kantor PPAT untuk menandatangani AJB, serangkaian persiapan harus diselesaikan. Persiapan ini bertujuan memastikan bahwa properti yang dijual bebas dari sengketa dan administrasi pajaknya sudah beres.

1. Verifikasi Legalitas Dokumen: Pastikan sertifikat asli (SHM/HGB) berada di tangan penjual dan valid. Periksa keabsahan akta-akta sebelumnya jika properti tersebut pernah berpindah tangan.
2. Pengecekan di BPN: Lakukan pengecekan fisik dan yuridis di kantor BPN setempat untuk memastikan bahwa sertifikat tersebut tidak sedang diblokir, dijaminkan, atau disengketakan pihak lain.
3. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB): Jika transaksi besar, seringkali dibuat PPJB terlebih dahulu. PPJB ini mengatur komitmen kedua pihak sebelum AJB final dibuat.
4. Penyelesaian Pajak: Ini adalah tahap krusial. Penjual wajib melunasi Pajak Penghasilan (PPh) atas penjualan properti. Sementara itu, pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang tarifnya berbeda-beda di tiap daerah.

Dokumen yang Diperlukan untuk Membuat AJB

Untuk memudahkan proses di hadapan PPAT, siapkan semua berkas pendukung. Kurangnya satu dokumen saja dapat menunda pembuatan AJB.

• Sertifikat asli tanah dan/atau bangunan.
• Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual dan pembeli (beserta pasangan, jika ada).
• Kartu Keluarga (KK) penjual dan pembeli.
• Bukti pembayaran PPh dan BPHTB (dikenal juga sebagai Surat Setoran Pajak/SSP).
• Surat pernyataan bebas sengketa dari penjual.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Bukti Izin Lingkungan (jika diperlukan).

Proses Penandatanganan AJB oleh PPAT

Setelah semua dokumen lengkap dan pajak telah dibayar (dibuktikan dengan SSP lembar ke-3 yang sudah tervalidasi), tahap selanjutnya adalah penandatanganan di hadapan PPAT.

1. Pembacaan Akta: PPAT akan membacakan seluruh isi draf AJB untuk memastikan semua pihak (penjual dan pembeli) memahami dan menyetujui setiap klausul, termasuk harga final dan detail objek properti.
2. Penandatanganan: Penjual, pembeli, dan saksi (jika ada) akan menandatangani akta tersebut. PPAT kemudian akan menandatangani dan membubuhkan stempel resminya.
3. Penyerahan Dokumen: Setelah ditandatangani, PPAT akan menyerahkan satu bundel asli AJB kepada pembeli. Penjual biasanya mendapatkan salinan akta.

Setelah penandatanganan AJB, pembeli memiliki waktu maksimal 60 hari kerja untuk mendaftarkan peralihan hak tersebut ke kantor BPN agar sertifikat properti bisa dibalik nama atas nama pembeli. Proses ini akan memerlukan biaya penerbitan sertifikat baru dan pembaruan buku tanah.