Ilustrasi konversi Akta Jual Beli (AJB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
Akta Jual Beli (AJB) adalah bukti sah terjadinya transaksi jual beli properti yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Meskipun AJB mengikat secara perdata antara penjual dan pembeli, AJB belum secara otomatis menjadikan pembeli sebagai pemilik tanah yang terdaftar secara hukum di mata negara (Badan Pertanahan Nasional/BPN). Untuk mendapatkan kepastian hukum tertinggi atas kepemilikan properti, langkah selanjutnya yang krusial adalah **mengurus AJB ke sertifikat**.
Proses ini seringkali membingungkan bagi banyak orang awam. Proses ini adalah langkah administratif untuk memindahkan hak kepemilikan dari nama penjual (lama) ke nama pembeli (baru) dalam catatan resmi pertanahan. Berikut adalah panduan langkah demi langkah mengenai cara mengurus AJB ke sertifikat.
Mengapa AJB Harus Dikonversi Menjadi Sertifikat?
Kepemilikan tanah yang sah di Indonesia dibuktikan dengan adanya sertifikat hak atas tanah, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). Tanpa sertifikat, kepemilikan Anda atas properti tersebut masih bersifat privat (berdasarkan AJB).
- Kepastian Hukum: Sertifikat adalah bukti kepemilikan yang kuat dan diakui secara hukum oleh negara.
- Jaminan Transaksi: Jika di masa depan Anda ingin menjual atau menjaminkan properti ke bank, sertifikat adalah syarat mutlak.
- Mencegah Sengketa: Sertifikat memuat data yuridis yang jelas mengenai batas, luas, dan pemegang hak atas tanah, meminimalkan risiko sengketa di kemudian hari.
Langkah-Langkah Mengurus AJB ke Sertifikat
Proses pengalihan hak dari AJB ke sertifikat baru memerlukan beberapa tahapan yang harus dipenuhi dengan berkas yang lengkap. Umumnya, proses ini dilakukan melalui kantor pertanahan setempat.
Tahap 1: Persiapan Dokumen Wajib
Sebelum mendaftar, pastikan Anda telah menyiapkan semua dokumen penting. Kelengkapan dokumen adalah kunci utama kelancaran proses.
- AJB Asli: Fotokopi dan dokumen asli Akta Jual Beli yang telah dilegalisir oleh PPAT yang membuatnya.
- Sertifikat Induk (Asli): Jika tanah tersebut sebelumnya sudah bersertifikat (sertifikat lama milik penjual).
- KTP dan Kartu Keluarga (KK): Milik pembeli (pemohon) dan penjual (pihak yang melepaskan hak).
- Surat Keterangan Riwayat Tanah (SKRT) atau Surat Keterangan Tidak Sengketa (SKTS): Biasanya diperoleh dari kelurahan setempat.
- Bukti Pelunasan Pajak:
- Pajak Penghasilan (PPh) Penjual (dibuktikan dengan Surat Setoran Pajak/SSP atau Bukti Penerimaan Negara/BPN).
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Pembeli (dibuktikan dengan bukti bayar).
- Surat Blokir/Pencatatan Peralihan Hak: Formulir dari BPN yang menunjukkan bahwa transaksi sudah dicatat secara administratif.
Tahap 2: Pengajuan ke Kantor Pertanahan (BPN)
Setelah semua dokumen lengkap, ajukan permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan yang wilayah kerjanya mencakup lokasi properti Anda.
- Mengisi Formulir Permohonan: Isi formulir permohonan pengukuran dan pendaftaran hak peralihan.
- Pembayaran Biaya: Lakukan pembayaran untuk biaya administrasi awal dan pengukuran (jika diperlukan pengukuran ulang).
- Pemeriksaan Lapangan (Jika Diperlukan): Petugas BPN mungkin akan melakukan survei singkat untuk mencocokkan batas-batas fisik tanah dengan data yang ada.
- Pengumuman: BPN akan mengumumkan permohonan balik nama ini selama periode tertentu (biasanya 30 hari) untuk memberikan kesempatan jika ada pihak lain yang merasa keberatan atau memiliki klaim atas tanah tersebut.
Tahap 3: Penerbitan Sertifikat Baru
Jika selama masa pengumuman tidak ada keberatan yang valid, BPN akan memproses penerbitan sertifikat baru atas nama Anda sebagai pembeli.
Anda akan menerima pemberitahuan untuk mengambil sertifikat baru. Pada saat pengambilan, biasanya sertifikat lama akan ditarik oleh petugas BPN sebagai bagian dari prosedur administrasi pembaruan catatan pertanahan.
Biaya dan Estimasi Waktu
Biaya pengurusan AJB ke sertifikat tidak bersifat tetap karena dipengaruhi oleh beberapa faktor, seperti:
- Nilai transaksi (untuk menentukan besaran BPHTB dan PPh).
- Biaya administrasi pendaftaran BPN.
- Biaya PPAT yang Anda gunakan untuk pembuatan AJB (jika Anda baru membuat AJB dan belum sempat mengurus balik nama).
- Kebutuhan pengukuran ulang batas tanah.
Secara umum, proses konversi dari AJB ke sertifikat yang berkasnya lengkap dan tidak bermasalah, biasanya memakan waktu antara 30 hari hingga 60 hari kerja sejak permohonan resmi diajukan ke BPN. Sangat disarankan untuk menggunakan jasa PPAT agar proses administrasi di BPN berjalan lancar, terutama dalam penghitungan dan pembayaran pajak terkait.
Kesimpulan
Mengubah status kepemilikan dari sebatas Akta Jual Beli (AJB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah langkah vital dalam mengamankan investasi properti Anda. Meskipun tahapan administratifnya tampak panjang, dengan persiapan dokumen yang teliti—terutama bukti pembayaran pajak PPh dan BPHTB—proses peningkatan hak ini dapat diselesaikan dengan lebih cepat dan aman. Segera urus peningkatan hak setelah transaksi jual beli dilakukan untuk mendapatkan kepastian hukum penuh atas aset berharga Anda.