Akta Tanah, atau yang sering disebut Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB), adalah dokumen legal terpenting yang membuktikan kepemilikan sah atas sebidang tanah. Mengurus akta tanah, baik itu pembuatan baru, peralihan hak (jual beli), atau pemecahan sertifikat, memerlukan prosedur yang jelas dan kelengkapan dokumen yang tepat. Kesalahan dalam prosedur dapat menyebabkan penundaan atau bahkan penolakan permohonan.
Artikel ini akan memandu Anda langkah demi langkah mengenai cara mengurus akta tanah yang benar sesuai prosedur Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Ilustrasi Dokumen Legalitas Tanah
Tahap 1: Persiapan Dokumen Awal
Sebelum melangkah ke kantor pertanahan (BPN), pastikan semua dokumen dasar yang diperlukan sudah lengkap. Kelengkapan dokumen adalah kunci utama kelancaran proses pengurusan akta tanah.
Dokumen Wajib untuk Pengajuan
- Asli dan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemohon (suami dan istri jika sudah menikah).
- Asli dan fotokopi Kartu Keluarga (KK).
- Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPP-PBB) tahun terakhir.
- Bukti pembayaran PBB terakhir.
- Jika tanah berasal dari warisan, sertakan surat keterangan waris yang dilegalisir.
- Jika tanah berasal dari hibah atau jual beli, lampirkan akta peralihan hak sebelumnya (jika ada).
- Surat keterangan riwayat tanah atau buku tanah dari desa/kelurahan setempat.
Tahap 2: Pengurusan Akta Peralihan Hak (Jika Jual Beli)
Jika Anda membeli tanah dari pihak lain, proses pengurusan akta tanah akan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT bertugas membuat Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan dasar hukum peralihan kepemilikan.
- Kunjungi PPAT: Bawa penjual dan pembeli (beserta pasangan masing-masing) ke kantor PPAT yang berwenang di wilayah lokasi tanah tersebut.
- Pengecekan Dokumen: PPAT akan memeriksa keabsahan sertifikat asli dan dokumen identitas para pihak.
- Penentuan Nilai dan Pajak: Hitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang harus dibayar pembeli, serta Pajak Penghasilan (PPh) yang harus dibayar penjual.
- Pembuatan AJB: Setelah semua persyaratan terpenuhi dan pembayaran pajak diselesaikan, PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli (AJB). AJB ini bersifat mengikat dan menjadi dasar Anda mendaftar balik nama di BPN.
Pastikan Anda mengurus pembayaran PPh (biasanya 2.5% dari harga transaksi) untuk penjual dan BPHTB (umumnya 5% dari harga transaksi dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak/NPOPTKP) untuk pembeli. Tanpa bukti pembayaran pajak ini, BPN tidak akan memproses balik nama sertifikat.
Tahap 3: Pendaftaran Balik Nama di BPN
Setelah AJB terbit, langkah selanjutnya adalah mendaftarkan peralihan hak tersebut di Kantor Pertanahan (BPN) agar nama di sertifikat resmi berganti atas nama Anda.
Langkah-langkah di BPN:
- Pengajuan Permohonan: Ajukan permohonan pendaftaran peralihan hak ke loket pelayanan BPN dengan melampirkan:
- Asli sertifikat tanah (SHM/HGB).
- Asli Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT.
- Bukti pembayaran PPh dan BPHTB.
- Surat kuasa (jika diwakilkan).
- Pengukuran Ulang (Jika Diperlukan): Jika terjadi pemecahan sertifikat, penggabungan, atau ada perubahan batas wilayah, BPN akan menugaskan petugas untuk melakukan pengukuran ulang.
- Pemeriksaan dan Penelitian: Petugas BPN akan meneliti keabsahan dokumen dan kesesuaian data fisik dengan data yuridis.
- Penerbitan Sertifikat Baru: Jika semua berkas dinyatakan lengkap dan sah, BPN akan mencatat peralihan hak dalam buku tanah dan akan menerbitkan sertifikat baru atas nama pemilik yang baru.
Estimasi Waktu dan Biaya
Lama waktu pengurusan akta tanah sangat bervariasi, tergantung kompleksitas kasus dan kepadatan layanan di BPN setempat. Secara umum, proses dari pengajuan AJB hingga terbitnya sertifikat baru memakan waktu antara 1 hingga 3 bulan.
Biaya yang dikeluarkan meliputi:
- Biaya jasa PPAT.
- Biaya pengurusan pajak (PPh dan BPHTB).
- Biaya administrasi pendaftaran di BPN (dikenal sebagai Bea Balik Nama Sertifikat/BBN).
Kesimpulan
Cara mengurus akta tanah harus selalu diawali dengan legalitas yang kuat, yakni melalui proses AJB di PPAT, diikuti dengan pendaftaran balik nama di BPN. Pastikan Anda teliti dalam menyiapkan semua persyaratan administrasi, terutama bukti pembayaran pajak, karena ini adalah titik krusial dalam menjamin kepemilikan properti Anda tercatat secara sah di mata hukum negara.