Akta Jual Beli atau yang lebih dikenal dengan AJB adalah dokumen legal krusial yang menjadi bukti sah terjadinya transaksi pengalihan hak atas properti, baik tanah maupun bangunan. Dokumen ini dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Mengurus AJB seringkali terasa rumit bagi masyarakat awam, namun dengan memahami langkah-langkahnya, prosesnya bisa berjalan lancar.
AJB merupakan prasyarat mutlak sebelum sertifikat hak milik (SHM) dapat dibalik nama menjadi milik pembeli di Kantor Pertanahan (BPN). Oleh karena itu, ketepatan dalam pengurusan AJB adalah fondasi kuat bagi kepastian hukum kepemilikan properti Anda.
Penting untuk diketahui bahwa Peraturan Pemerintah menegaskan bahwa peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan harus dibuktikan dengan akta otentik yang dibuat oleh PPAT. Pembuatan AJB oleh PPAT memastikan bahwa semua prosedur hukum terkait penjualan telah dipenuhi dan dokumen tersebut memiliki kekuatan pembuktian yang tinggi di mata hukum.
Jika Anda melakukan jual beli hanya dengan kuitansi atau surat di bawah tangan, peralihan hak tersebut tidak akan sah secara hukum pertanahan, sehingga proses balik nama sertifikat tidak dapat dilakukan.
Proses pembuatan AJB melibatkan beberapa tahapan yang harus dilalui baik oleh penjual, pembeli, maupun PPAT terkait. Pastikan Anda mempersiapkan semua persyaratan dokumen sebelum mendatangi kantor PPAT.
Sebelum melangkah ke kantor PPAT, pastikan Anda dan pihak lawan transaksi telah menyiapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan. Kelengkapan dokumen adalah kunci efisiensi waktu dalam pengurusan.
Setelah dokumen lengkap, PPAT akan melakukan verifikasi menyeluruh. Ini meliputi pemeriksaan keaslian sertifikat dan memastikan status kepemilikan penjual tidak sedang dalam masalah hukum atau terikat hutang/sengketa. PPAT juga akan mengecek riwayat kepemilikan properti tersebut.
Pada tahap ini, penentuan Harga Transaksi yang tercantum dalam AJB akan disepakati. Berdasarkan nilai transaksi tersebut, akan dihitung dan dibayarkan dua jenis pajak utama:
Penting: Pastikan Anda memiliki kuitansi pembayaran pajak resmi sebelum penandatanganan AJB. Tanpa bukti bayar pajak ini, PPAT tidak diperbolehkan membuat Akta.
Ini adalah momen puncak dari proses pengurusan. PPAT akan membacakan seluruh isi rancangan Akta di hadapan Penjual dan Pembeli (dan saksi jika diperlukan). Setelah semua pihak merasa setuju dan memahami isinya, AJB ditandatangani oleh:
Setelah ditandatangani, AJB akan diberikan salinan yang dilegalisir kepada masing-masing pihak.
Walaupun AJB sudah selesai, proses belum berakhir. Salinan asli AJB akan dibawa oleh PPAT ke Kantor Pertanahan (BPN) untuk proses balik nama sertifikat. Proses ini sering disebut sebagai "Pendaftaran Peralihan Hak."
Proses di BPN ini akan mengakibatkan sertifikat lama dibatalkan dan diterbitkan sertifikat baru atas nama Pembeli. Waktu yang dibutuhkan sangat bervariasi, namun ini adalah tahap final untuk mendapatkan kepastian hukum kepemilikan.
Untuk menghindari penundaan, perhatikan beberapa hal berikut:
Pengurusan AJB memerlukan ketelitian dan kesabaran. Dengan mengikuti panduan cara pengurusan AJB ini secara bertahap, Anda dapat memastikan bahwa transaksi properti Anda sah dan tercatat dengan baik, menjamin masa depan kepemilikan aset Anda.