Proses peralihan hak atas tanah atau bangunan (SHM/HGB) dari penjual kepada pembeli selalu memerlukan dokumen legalitas yang mengikat, yaitu Akta Jual Beli (AJB). Dokumen ini harus dibuat dan disahkan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang umumnya adalah seorang notaris. Oleh karena itu, mengetahui estimasi harga AJB notaris menjadi krusial bagi kedua belah pihak agar perencanaan anggaran transaksi properti berjalan lancar.
Apa Saja Komponen Biaya Notaris dalam Pembuatan AJB?
Biaya yang dibayarkan kepada notaris/PPAT untuk pembuatan AJB sering kali menimbulkan kebingungan. Padahal, tarif ini tidak hanya mencakup honorarium pembuatan satu dokumen saja. Biaya jasa notaris untuk transaksi properti umumnya terdiri dari beberapa komponen utama. Memahami komponen ini akan membantu Anda mengetahui apakah tagihan yang diberikan sudah sesuai standar atau belum.
1. Biaya Pembuatan Akta (Honorarium Jasa)
Ini adalah biaya jasa utama notaris untuk merancang, memeriksa, dan mengesahkan Akta Jual Beli. Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 37 Tahun 2016, besaran honorarium PPAT dihitung berdasarkan nilai transaksi properti.
- Untuk nilai transaksi sampai dengan Rp 100 juta, tarifnya bisa mencapai 1% dari nilai transaksi.
- Untuk nilai transaksi di atas Rp 100 juta hingga Rp 1 miliar, tarifnya adalah 0,5% ditambah dengan sejumlah biaya tetap.
- Untuk transaksi di atas Rp 1 miliar, persentasenya bisa lebih rendah lagi, namun biasanya ada minimal batasan biaya yang ditetapkan oleh notaris.
Penting: Persentase di atas adalah tarif maksimum. Notaris dan klien memiliki kebebasan untuk menegosiasikan tarif yang lebih rendah, asalkan disepakati secara tertulis.
2. Biaya Pengecekan dan Penelitian Dokumen
Sebelum membuat AJB, notaris wajib melakukan penelitian menyeluruh terhadap status kepemilikan tanah dan bangunan, termasuk mengecek ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya ini mencakup penggandaan dokumen, surat keterangan, dan biaya administrasi kantor BPN.
3. Biaya Surat Kuasa (Jika Diperlukan)
Jika salah satu pihak tidak bisa datang langsung untuk menandatangani AJB, maka diperlukan Surat Kuasa yang juga harus dilegalisasi oleh notaris. Biaya ini akan menambah total harga AJB notaris.
4. Biaya Pelaporan dan Pendaftaran
Setelah AJB ditandatangani, notaris akan membantu melaporkan transaksi tersebut kepada instansi terkait, termasuk pengurusan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) penjual (meskipun pembayaran pajak biasanya ditanggung oleh masing-masing pihak). Biaya administrasi untuk proses pelaporan ini juga akan dibebankan.
Perbandingan Biaya: AJB vs. Proses Jual Beli Lengkap
Sering kali, calon pembeli hanya fokus pada biaya pembuatan AJB, padahal transaksi properti melibatkan biaya lain yang wajib dibayarkan, yaitu pajak. Agar tidak terjadi kesalahpahaman, berikut rincian singkat biaya yang harus disiapkan saat jual beli properti:
- Biaya Notaris/PPAT: Mencakup pembuatan AJB dan administrasi.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Umumnya 5% dari harga transaksi (dibayar pembeli).
- PPh (Pajak Penghasilan): Umumnya 2,5% dari harga transaksi (dibayar penjual).
- Biaya Saksi dan Materai: Biaya kecil untuk kelengkapan dokumen.
Total biaya administrasi dan notaris bisa berkisar antara 1% hingga 3% dari nilai transaksi, tergantung kerumitan kasus dan negosiasi awal dengan kantor PPAT pilihan Anda. Untuk transaksi bernilai besar, negosiasi tarif jasa notaris sangat dimungkinkan. Pastikan Anda meminta rincian biaya (rincian nota/faktur) dari notaris sebelum pembayaran dilakukan, terutama mengenai persentase jasa pembuatan akta.
Tips Mendapatkan Estimasi Harga AJB Notaris yang Akurat
Untuk mendapatkan estimasi harga AJB notaris yang paling mendekati realitas, lakukan langkah-langkah proaktif berikut:
- Siapkan Data Transaksi: Berapa harga jual beli yang disepakati? Ini adalah dasar perhitungan utama.
- Konsultasi Awal: Hubungi beberapa kantor notaris/PPAT di area properti berada. Tanyakan kisaran tarif mereka untuk pembuatan AJB dengan nilai transaksi X.
- Tanyakan Rincian: Jangan hanya bertanya total biaya. Tanyakan persentase honorarium, biaya administrasi, dan biaya penelitian dokumen secara terpisah.
- Cek Domisili PPAT: Secara umum, notaris/PPAT yang berwenang adalah yang wilayah kerjanya mencakup lokasi tanah berada.
Transparansi biaya notaris adalah hak Anda sebagai konsumen transaksi properti. AJB yang sah dan lengkap adalah jaminan kepastian hukum atas aset yang Anda beli atau jual, sepadan dengan biaya yang dikeluarkan.