Dalam dunia pertanahan dan properti di Indonesia, istilah Akta Jual Beli (AJB) adalah pondasi hukum yang sangat krusial. AJB merupakan bukti sah terjadinya transaksi pengalihan hak atas properti, baik itu tanah maupun bangunan, yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kekuatan hukum yang melekat pada AJB sering kali disalahpahami sebagai sertifikat hak milik itu sendiri. Padahal, AJB adalah perjanjian yang mengikat secara hukum antara penjual dan pembeli, menjadi dasar untuk langkah selanjutnya menuju kepemilikan sertifikat yang final.
Kekuatan utama AJB terletak pada fungsinya sebagai dokumen pembuktian perikatan. Ketika penjual dan pembeli sepakat mengenai harga, objek yang dijual, dan syarat-syarat lain, AJB berfungsi meresmikan kesepakatan tersebut. Tanpa AJB yang dibuat oleh PPAT, transaksi jual beli properti dianggap belum sempurna secara hukum formal, meskipun pembayaran sudah lunas. Hal ini berbeda dengan perjanjian jual beli di bawah tangan yang memiliki kekuatan hukum yang lebih lemah.
Keberadaan AJB menjadi prasyarat mutlak bagi pembeli untuk mengajukan permohonan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). PPAT, sebagai notaris yang berwenang atas urusan pertanahan, memastikan bahwa semua prosedur dan persyaratan administratif telah terpenuhi sebelum akta diterbitkan. Ini memberikan jaminan bahwa transaksi dilakukan secara sah dan tidak melanggar norma hukum yang berlaku, termasuk aspek perpajakan (PPH dan BPHTB).
Banyak masyarakat awam menganggap AJB sama dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Ini adalah kekeliruan besar yang dapat menimbulkan kerugian. Sertifikat adalah bukti hak kepemilikan yang dikeluarkan oleh negara (BPN) dan dicatat dalam daftar umum pertanahan. Sementara itu, AJB adalah bukti adanya perjanjian jual beli antara dua pihak pribadi. Kekuatan AJB adalah mengikat para pihak yang menandatanganinya, sedangkan kekuatan sertifikat adalah mengikat pihak ketiga berdasarkan pengakuan negara.
Oleh karena itu, kepemilikan properti yang aman dan utuh adalah ketika AJB telah diterbitkan, dan kemudian tindak lanjutnya adalah proses konversi hak atau balik nama sertifikat. Jika seseorang hanya memiliki AJB tetapi sertifikat masih atas nama penjual lama, risiko hukumnya masih tinggi, terutama jika penjual lama tersebut menghadapi masalah hukum atau menjual kembali properti yang sama kepada pihak lain.
Kekuatan AJB juga terlihat dalam upayanya memberikan perlindungan kepada pembeli. Jika di kemudian hari muncul sengketa, AJB yang sah dapat dijadikan alat bukti primer bahwa telah terjadi pengalihan hak. Namun, perlindungan ini juga mensyaratkan kepatuhan pada prosedur. Misalnya, jika transaksi AJB dibatalkan karena adanya cacat hukum (misalnya, objek tanah ternyata masih dalam sengketa yang belum diungkapkan penjual), AJB menjadi dasar gugatan perdata untuk menuntut ganti rugi atau pembatalan transaksi.
Selain itu, proses pembuatan AJB memastikan bahwa penjual benar-benar memiliki hak untuk menjual properti tersebut, melalui verifikasi dokumen kepemilikan awal. PPAT bertindak sebagai filter untuk mencegah praktik mafia tanah atau penjualan aset ganda.
Setelah AJB ditandatangani dan disahkan, kekuatan dokumen tersebut belum maksimal sebelum sertifikat berganti nama. Langkah kritis berikutnya adalah pengurusan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) penjual, yang harus dibayar sebelum pendaftaran ke kantor BPN setempat.
Proses ini mengokohkan kekuatan hukum dari AJB. Transaksi yang telah melalui seluruh tahapan ini, dari kesepakatan lisan, peresmian dalam AJB, pembayaran pajak, hingga terbitnya sertifikat atas nama pembeli, barulah dapat dikatakan benar-benar kuat dan memberikan kepastian hukum tertinggi atas kepemilikan properti. Mengabaikan langkah pasca-AJB sama saja dengan membiarkan kekuatan hukum perjanjian tersebut terhenti di tengah jalan.