Dalam dunia properti dan pertanahan, transaksi jual beli merupakan momen krusial yang melibatkan aset bernilai tinggi. Untuk memastikan sahnya peralihan hak dan melindungi kepentingan kedua belah pihak, dokumen resmi menjadi syarat mutlak. Di Indonesia, dokumen yang memegang **kekuatan hukum akta jual beli** tertinggi adalah Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Peran AJB bukan sekadar formalitas administratif. AJB adalah alat bukti otentik yang mengesahkan bahwa telah terjadi kesepakatan riil mengenai pengalihan kepemilikan dari penjual kepada pembeli, dengan syarat dan harga yang telah disepakati bersama. Tanpa AJB yang sah dari PPAT, transaksi jual beli tanah atau bangunan sering kali dianggap memiliki kekuatan hukum pembuktian yang lemah di mata hukum formal.
Kekuatan hukum AJB terletak pada status pejabat yang membuatnya. PPAT adalah notaris yang ditunjuk secara khusus oleh negara untuk mengurus penetapan hukum terhadap peralihan hak atas tanah dan bangunan. Ketika AJB dibuat di hadapan PPAT, akta tersebut memperoleh status sebagai **akta otentik**.
Akta otentik memiliki kekuatan pembuktian sempurna, baik bagi para pihak yang membuatnya maupun bagi pihak ketiga, sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Ini berarti, isi dari AJB dianggap benar dan sah secara hukum tanpa perlu dibuktikan lagi kebenarannya, kecuali jika dapat dibuktikan sebaliknya melalui proses pembuktian yang sangat ketat.
Kekuatan hukum yang melekat pada AJB menjalankan beberapa fungsi vital dalam proses transaksi properti:
Penting untuk membedakan AJB yang dibuat oleh PPAT dengan perjanjian jual beli yang hanya dibuat di bawah tangan (hanya ditandatangani penjual dan pembeli tanpa kehadiran notaris/PPAT). Surat di bawah tangan memiliki kekuatan hukum pembuktian yang lebih rendah. Kekuatannya hanya sebatas alat bukti permulaan, dan seringkali memerlukan pembuktian tambahan (seperti saksi atau surat lainnya) untuk diakui di pengadilan.
Meskipun transaksi jual beli tanah dapat didahului dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di bawah tangan (biasanya ketika pembayaran belum lunas), **kekuatan hukum akta jual beli** yang final dan mengikat untuk pengalihan hak baru akan tegak lurus setelah AJB otentik diterbitkan oleh PPAT. PPJB harus ditindaklanjuti dengan AJB di hadapan PPAT untuk memindahkan hak kepemilikan secara sah di mata negara.
Apabila penjualan properti hanya dilakukan dengan kuitansi atau surat perjanjian di bawah tangan tanpa akta PPAT, peralihan hak secara yuridis (hukum) belum sepenuhnya terjadi di mata hukum pertanahan. Pembeli mungkin menguasai fisik properti dan telah membayar, namun ia belum memiliki dasar hukum yang kuat untuk mendaftarkan properti tersebut atas namanya di BPN. Hal ini meninggalkan celah besar bagi penjual (atau ahli warisnya) untuk mengajukan gugatan perdata dengan dalih bahwa transaksi tersebut tidak sah karena melanggar prosedur formil yang disyaratkan undang-undang pertanahan. Oleh karena itu, demi keamanan investasi, pembuatan AJB di hadapan PPAT adalah langkah yang tidak dapat dinegosiasikan dalam setiap transaksi properti.