Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen legal paling krusial dalam proses pengalihan hak atas properti, baik itu tanah maupun bangunan. Dokumen ini menjadi bukti sah bahwa telah terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli, dan pengesahannya harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Proses pembuatan AJB seringkali terasa rumit bagi masyarakat awam. Untuk memastikan transaksi berjalan aman, sah secara hukum, dan terhindar dari sengketa di kemudian hari, pemahaman mendalam mengenai langkah-langkahnya sangat diperlukan. Berikut adalah panduan lengkap mengenai cara membuat akta jual beli properti.
Mengapa AJB Sangat Penting?
Fungsi utama AJB adalah sebagai alat bukti terkuat mengenai peralihan hak kepemilikan. Tanpa AJB yang sah dari PPAT, transaksi jual beli properti dianggap belum sempurna di mata hukum Indonesia. Selain itu, AJB adalah prasyarat mutlak untuk proses pembalikan nama sertifikat di Kantor Pertanahan.
Langkah 1: Persiapan Dokumen Awal
Sebelum bertemu PPAT, pastikan semua dokumen kepemilikan dan identitas sudah lengkap. Kelengkapan dokumen meminimalkan risiko penundaan proses. Dokumen yang umum diperlukan meliputi:
- Sertifikat Asli Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB).
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk bangunan di atas tanah tersebut.
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) penjual dan pembeli.
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) dari kedua belah pihak.
- Surat Keterangan Tidak Terikat Perkawinan (jika salah satu pihak lajang) atau Akta Nikah (jika sudah menikah).
Langkah 2: Verifikasi dan Kewajiban Pajak
Setelah semua dokumen terkumpul, proses verifikasi dan pembayaran pajak harus dilakukan. Proses ini biasanya dikoordinasikan bersama PPAT:
- Pengecekan Sertifikat: PPAT akan memastikan keaslian sertifikat dan mengecek ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) apakah properti tersebut sedang diblokir atau dalam sengketa.
- Pajak Penjual (PPH): Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas keuntungan penjualan properti.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Pembeli wajib membayar BPHTB yang tarifnya ditentukan oleh peraturan daerah setempat.
Proses pembayaran pajak ini harus lunas sebelum AJB ditandatangani. Bukti pembayaran pajak adalah syarat wajib agar BPN mau memproses balik nama sertifikat.
Langkah 3: Pembuatan dan Penandatanganan AJB
Ini adalah inti dari proses. Penjual dan pembeli harus hadir bersamaan di kantor PPAT. PPAT akan menyusun draf AJB berdasarkan kesepakatan harga, luas tanah, dan status kepemilikan.
Saat penandatanganan, pembeli biasanya akan menyerahkan sisa pembayaran (jika pembayaran dilakukan bertahap) kepada penjual, disaksikan oleh PPAT. PPAT akan membacakan seluruh isi akta untuk memastikan kedua belah pihak memahami dan menyetujui setiap poin yang tertulis, termasuk spesifikasi objek dan harga transaksi.
Setelah penandatanganan selesai, PPAT akan menyerahkan satu bundel asli AJB kepada pembeli, sementara penjual akan mendapatkan salinannya.
Langkah 4: Pembalikan Nama Sertifikat (Birokrasi Lanjutan)
AJB saja belum menjadikan pembeli pemilik sah di mata negara; kepemilikan resmi terwujud setelah sertifikat dibalik nama. Dokumen AJB asli yang telah disahkan oleh PPAT akan dibawa oleh pembeli (atau dibantu oleh PPAT) ke Kantor Pertanahan setempat.
Di Kantor Pertanahan, akan dilakukan beberapa tahapan lagi, termasuk validasi pembayaran pajak dan penerbitan sertifikat baru atas nama pembeli. Proses ini bisa memakan waktu beberapa minggu hingga bulan, tergantung kebijakan kantor pertanahan masing-masing wilayah.
Kesimpulan
Membuat Akta Jual Beli adalah tahapan penentu dalam transaksi properti. Kepastian hukum hanya bisa didapatkan jika seluruh proses, mulai dari persiapan dokumen, pemenuhan kewajiban pajak, hingga penandatanganan di hadapan PPAT, dilaksanakan dengan benar dan lengkap. Selalu pastikan Anda menggunakan jasa PPAT yang terpercaya untuk menjamin legalitas dan keabsahan dokumen properti Anda.