Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen krusial dalam transaksi properti di Indonesia. AJB adalah bukti sah pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Proses pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang seringkali merangkap sebagai Notaris. Memahami persyaratan pembuatan AJB di notaris sangat penting agar proses berjalan lancar, sah secara hukum, dan menghindari kendala di kemudian hari.
Meskipun prosesnya terstruktur, seringkali calon pembeli atau penjual merasa bingung mengenai dokumen apa saja yang harus disiapkan. Kelengkapan dokumen adalah kunci utama keberhasilan pembuatan AJB. Berikut adalah rincian mendalam mengenai persyaratan yang umumnya diminta oleh kantor Notaris/PPAT.
Persyaratan Dokumen Kepemilikan (Penjual)
Pihak penjual harus membuktikan bahwa mereka benar-benar memiliki hak atas objek yang dijual. Dokumen utama yang wajib diserahkan meliputi:
- Sertifikat Asli Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai (HP): Ini adalah bukti kepemilikan terkuat. Sertifikat harus atas nama penjual yang akan menandatangani AJB.
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Surat Izin Laik Fungsi (SLF): Khusus untuk bangunan yang dijual. Pastikan nama pemilik pada IMB sesuai dengan nama di sertifikat.
- Bukti Pelunasan PBB Terbaru: Pajak Bumi dan Bangunan harus lunas, biasanya ditunjukkan dengan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Bukti Bayar PBB tahun terakhir.
- KTP dan Kartu Keluarga (KK) Penjual: Identitas diri yang masih berlaku. Jika penjual sudah menikah, wajib menyertakan KTP pasangan dan surat nikah, karena properti tersebut dianggap harta bersama.
- Akta Perjanjian Pra-Jual Beli (Jika Ada): Jika sebelumnya sudah ada perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), salinannya diperlukan untuk melengkapi riwayat transaksi.
Persyaratan Dokumen Pembeli
Pihak pembeli juga harus melengkapi persyaratan administrasi agar PPAT dapat memproses balik nama dan penerbitan dokumen baru.
- KTP dan Kartu Keluarga (KK) Pembeli: Identitas diri yang sah. Jika pembeli badan hukum, lampirkan akta pendirian dan SK Kemenkumham.
- Bukti Pembayaran Pajak Pembeli (BPHTKB): Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTKB) harus dibayar. Meskipun pembayarannya sering dilakukan setelah AJB selesai, bukti kesiapan atau Surat Setoran Pajak (SSP) seringkali diminta sebagai syarat administrasi awal.
- Bukti Dana Pembelian: Untuk keperluan transparansi dan anti pencucian uang, terkadang notaris meminta bukti transfer dana jual beli (meskipun ini sangat tergantung kebijakan kantor notaris).
Persyaratan Terkait Status Hukum Properti
Notaris akan sangat teliti memeriksa apakah objek properti bebas dari sengketa dan tidak sedang dijaminkan.
- Surat Keterangan Tidak Sedang Dibebani Hak Tanggungan/Sita: Surat ini biasanya diminta langsung oleh notaris ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai pengecekan status terakhir sertifikat.
- Surat Pernyataan Jual Beli Bebas Sengketa: Pernyataan dari penjual yang menyatakan bahwa properti tidak sedang dalam status sengketa hukum atau waris yang belum selesai.
- Persetujuan Pasangan (Jika Diperlukan): Jika salah satu pihak (penjual atau pembeli) menikah, tanda tangan dan kelengkapan administrasi pasangan sangat vital, kecuali properti tersebut merupakan harta bawaan atau diperoleh melalui hibah/waris setelah menikah.
Peran Penting Notaris dalam Proses AJB
Notaris/PPAT memiliki peran sentral dalam memastikan legalitas AJB. Mereka tidak hanya bertindak sebagai saksi, tetapi juga sebagai pihak yang berwenang untuk:
- Melakukan Verifikasi Dokumen: Memeriksa keaslian dan kesesuaian data antara sertifikat, KTP, dan IMB.
- Menghitung Pajak: Notaris akan menghitung kewajiban PPh (Pajak Penghasilan) bagi penjual dan BPHTKB bagi pembeli, serta memastikan pembayaran telah dilakukan sebelum pengesahan AJB.
- Pembuatan Akta: Menyusun draf AJB sesuai format standar hukum yang berlaku dan membacakan isinya di hadapan para pihak.
- Pengikatan Akta: Setelah dibacakan dan disepakati, akta ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi (jika ada), dan Notaris/PPAT, sehingga memiliki kekuatan hukum mengikat.
Setelah AJB ditandatangani, langkah selanjutnya adalah pendaftaran peralihan hak ke kantor BPN untuk memproses balik nama sertifikat. Mempersiapkan semua persyaratan pembuatan AJB di notaris secara lengkap dan akurat akan memangkas waktu tunggu dan memastikan transaksi properti Anda aman secara yuridis.