Ilustrasi: Alur perubahan status hukum tanah dari AJB menuju Sertifikat.
Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah adanya transaksi pengalihan hak atas tanah atau bangunan yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, AJB sendiri bukanlah bukti kepemilikan tertinggi di mata hukum pertanahan Indonesia. Untuk mendapatkan kepastian hukum yang maksimal dan perlindungan penuh atas aset properti, langkah selanjutnya yang harus ditempuh adalah mengubah status kepemilikan tersebut menjadi **Sertifikat Hak Milik (SHM)**.
Proses konversi dari AJB ke sertifikat seringkali dianggap rumit oleh masyarakat awam. Ini melibatkan serangkaian prosedur administratif dan pemeriksaan fisik di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Memahami tahapan ini sangat krusial agar investasi properti Anda memiliki legalitas yang kokoh.
Meskipun AJB mengikat secara perdata antara penjual dan pembeli, dokumen ini belum terdaftar secara resmi di Kantor Pertanahan. Kepastian hukum tertinggi dalam kepemilikan tanah di Indonesia dijamin oleh Sertifikat Hak Milik (SHM) yang diterbitkan oleh BPN. Sertifikat ini berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat, di mana data fisik dan yuridis tanah telah diverifikasi dan dicatat oleh negara.
Tanpa sertifikat, pemilik properti rentan menghadapi sengketa kepemilikan di kemudian hari, terutama jika terjadi masalah dengan pihak ketiga atau bahkan dengan ahli waris penjual awal. Sertifikat juga menjadi syarat mutlak jika Anda berencana menjadikan properti tersebut sebagai agunan di lembaga keuangan resmi.
Perjalanan dari memiliki AJB hingga memegang Sertifikat Hak Milik melibatkan beberapa langkah penting yang harus dipenuhi secara berurutan. Berikut adalah tahapan umum yang berlaku:
Sebelum mendaftarkan permohonan ke BPN, pastikan semua kewajiban finansial terkait transaksi telah diselesaikan. Ini meliputi:
Jika AJB yang dimiliki tidak disertai dengan Surat Ukur (SU) terbaru atau jika luas tanah dirasa perlu diverifikasi ulang, Anda harus mengajukan permohonan pengukuran di Kantor Pertanahan wilayah setempat. Petugas survei akan turun ke lapangan untuk memastikan batas-batas fisik bidang tanah sesuai dengan keterangan yang ada.
Setelah dokumen pajak lengkap dan pengukuran selesai (jika ada), langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan balik nama hak (pembaruan sertifikat) di Kantor Pertanahan. Dokumen yang umumnya disiapkan antara lain:
Petugas BPN akan melakukan penelitian terhadap riwayat kepemilikan tanah (riwayat yuridis) dan kesesuaian data fisik (hasil pengukuran). Proses ini bertujuan untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa, tidak diblokir, dan tidak bertentangan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).
Jika semua tahapan diverifikasi tanpa masalah, BPN akan memproses penerbitan sertifikat baru atas nama pembeli. Sertifikat yang terbit adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB), tergantung jenis hak awal tanah tersebut. Setelah selesai, Anda dapat mengambil sertifikat di kantor BPN.
Untuk memastikan proses berjalan lancar dan efisien, perhatikan beberapa hal berikut:
Pertama, Keabsahan PPAT: Pastikan AJB dibuat oleh PPAT yang berwenang di wilayah lokasi tanah tersebut. Keabsahan PPAT adalah fondasi kuat dokumen Anda.
Kedua, Cek Persyaratan Fisik: Sebelum membeli, pastikan Anda sudah melakukan pengecekan lapangan (survei) mandiri untuk memastikan batas-batas tanah secara kasat mata sesuai dengan yang tertera pada peta lama atau keterangan lisan.
Ketiga, Jangan Tunda Pembaruan: Semakin cepat Anda memproses peralihan hak menjadi sertifikat setelah AJB dibuat, semakin kecil potensi risiko munculnya masalah hukum di kemudian hari akibat perubahan data atau munculnya pihak ketiga yang mengklaim kepemilikan.
Mengurus konversi dari AJB ke Sertifikat memang membutuhkan kesabaran dan ketelitian administrasi. Namun, investasi waktu dan biaya yang dikeluarkan akan sebanding dengan keamanan dan kepastian hukum penuh atas aset properti berharga Anda.