Gambar ilustrasi proses balik nama properti.
Proses jual beli properti, baik rumah, tanah, maupun apartemen, selalu melibatkan serangkaian prosedur administratif yang penting. Salah satu dokumen krusial yang harus dibuat adalah Akta Jual Beli (AJB). AJB ini merupakan bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Namun, di balik proses legalitas ini, tentu ada komponen biaya ajb yang harus diperhitungkan oleh pembeli maupun penjual.
Mengetahui rincian biaya ini sangat penting untuk menghindari kejutan finansial di akhir transaksi. Biaya pembuatan AJB tidak hanya meliputi biaya notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), tetapi juga berbagai pungutan lain dari pemerintah daerah dan pusat yang menyertai balik nama kepemilikan.
Komponen Utama Pembentuk Biaya Pembuatan AJB
Biaya yang dikeluarkan untuk mengesahkan transaksi properti ini umumnya terbagi menjadi beberapa pos utama. Perlu diingat bahwa persentase biaya ini bisa bervariasi tergantung pada nilai transaksi properti tersebut.
1. Biaya Jasa Notaris/PPAT
Ini adalah komponen terbesar dalam pengurusan AJB. Notaris/PPAT bertugas memastikan legalitas dokumen, melakukan pemeriksaan riwayat sertifikat, hingga menerbitkan akta. Biaya jasa ini biasanya dihitung berdasarkan persentase dari Nilai Transaksi Jual Beli (NTJB).
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pungutan wajib dari pemerintah daerah atas pengalihan hak properti. Ini adalah salah satu biaya yang paling signifikan bagi pihak pembeli. Tarif BPHTB berbeda di setiap daerah, namun batas maksimalnya ditetapkan oleh undang-undang.
- Tarif BPHTB umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
- NPOPTKP adalah batas nilai transaksi yang dibebaskan dari pengenaan BPHTB, dan besaran nilainya ditentukan oleh kebijakan masing-masing pemerintah kota/kabupaten.
3. Pajak Penghasilan Penjual (PPh Final)
Penjual properti wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas keuntungan dari penjualan tersebut. PPh final ini dihitung sebesar 2,5% dari total nilai transaksi. Pembayaran PPh ini harus dilunasi sebelum AJB dapat ditandatangani oleh PPAT.
Perhitungan Praktis Biaya AJB
Untuk mempermudah pemahaman mengenai total biaya yang harus disiapkan, mari kita ilustrasikan skenario sederhana. Asumsikan harga jual properti adalah Rp1 Miliar (1.000.000.000) dan NPOPTKP di daerah tersebut adalah Rp300.000.000.
- PPh Final (2,5% dari Rp1 M): Rp25.000.000 (Beban Penjual)
- BPHTB (Diasumsikan 4% dari nilai kena pajak): Rp1.000.000.000 - Rp300.000.000 = Rp700.000.000 (Nilai Kena Pajak) 4% x Rp700.000.000 = Rp28.000.000 (Beban Pembeli)
- Biaya Jasa PPAT (Diasumsikan 1% dari Rp1 M): Rp10.000.000 (Beban Pembeli/Bersama)
Jika biaya jasa PPAT dibebankan sepenuhnya kepada pembeli, maka total biaya yang harus disiapkan oleh pembeli untuk pengurusan AJB dan balik nama sertifikat adalah sekitar Rp38.000.000 ditambah biaya administrasi lain seperti validasi dan pengecekan sertifikat.
Pentingnya Peran PPAT dalam Transaksi
Keseluruhan perhitungan dan pembayaran pajak serta jasa PPAT ini diurus oleh Kantor Pertanahan (BPN) melalui PPAT terkait. PPAT berfungsi sebagai jembatan antara transaksi jual beli yang dilakukan secara privat oleh penjual dan pembeli dengan administrasi pertanahan negara. Tanpa Akta yang dibuat oleh PPAT, transaksi tersebut belum memiliki kekuatan hukum penuh untuk mendaftarkan balik nama sertifikat di BPN.
Oleh karena itu, sangat disarankan untuk bernegosiasi mengenai pembagian biaya ini sejak awal. Meskipun secara umum BPHTB ditanggung pembeli dan PPh ditanggung penjual, pembagian biaya jasa PPAT sering kali menjadi objek kesepakatan antara kedua belah pihak, yang biasanya dicantumkan dalam surat perjanjian pendahuluan sebelum AJB dibuat.
Pastikan Anda meminta rincian estimasi biaya tertulis dari kantor PPAT pilihan Anda. Transparansi mengenai total biaya ajb akan memastikan proses kepemilikan properti Anda berjalan lancar dan sesuai dengan anggaran yang telah ditetapkan.