Ilustrasi: Proses perpindahan hak atas tanah menuju sertifikat resmi.
Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah adanya transaksi jual beli properti di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, AJB saja tidak cukup untuk menjamin kepastian hukum kepemilikan properti secara penuh. Langkah selanjutnya yang krusial adalah mendaftarkan tanah tersebut ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk diterbitkannya sertifikat tanah. Sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan tertinggi yang diakui oleh negara.
Proses konversi dari AJB menjadi sertifikat tanah melibatkan serangkaian prosedur administrasi dan pembayaran biaya yang harus ditanggung oleh pembeli (pihak yang mengajukan permohonan). Memahami rincian biaya buat sertifikat tanah dari AJB sangat penting agar proses ini berjalan lancar tanpa hambatan finansial yang tak terduga.
Biaya yang timbul dalam proses pengurusan sertifikat tanah setelah AJB umumnya dapat dibagi menjadi beberapa komponen utama. Pembagian ini bergantung pada peraturan daerah setempat dan jenis pengurusan yang dilakukan (misalnya, balik nama atau pendaftaran baru).
Ini adalah biaya resmi yang dibayarkan kepada negara melalui BPN. Komponen ini biasanya mencakup biaya pemeriksaan fisik tanah, pengukuran, dan penerbitan sertifikat. Besaran PNBP ditentukan berdasarkan peraturan pemerintah yang berlaku dan luas tanah yang didaftarkan.
BPHTB adalah pajak daerah yang wajib dibayarkan oleh pembeli properti. Tarif BPHTB umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP ini biasanya mengacu pada harga transaksi yang tertera di AJB, namun bisa juga disesuaikan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah jika harga di AJB dianggap terlalu rendah.
Meskipun secara teknis ini adalah kewajiban penjual, dalam praktik banyak kesepakatan jual beli properti menempatkan beban PPh ini kepada pembeli sebagai bagian dari total biaya akuisisi. Tarif PPh final untuk transaksi properti adalah 2,5% dari harga jual properti.
PPAT akan membebankan biaya jasa profesional untuk menyelesaikan seluruh administrasi, mulai dari pengecekan dokumen, pendaftaran ke BPN, hingga pengurusan BPHTB dan PPh. Biaya jasa notaris ini bersifat variatif tergantung kesepakatan dan kompleksitas kasus.
Meliputi biaya administrasi kantor pertanahan lokal, biaya pengukuran ulang jika diperlukan, dan biaya saksi atau dokumen pendukung lainnya.
Untuk mendapatkan gambaran umum biaya buat sertifikat tanah dari AJB, pembeli perlu menjumlahkan semua komponen di atas. Sebagai ilustrasi kasar, total biaya yang mungkin dikeluarkan bisa berkisar antara 3% hingga 7% dari harga transaksi, tergantung besaran NJOP dan tarif BPHTB di wilayah tersebut.
Penting untuk selalu meminta rincian biaya yang transparan dari PPAT sebelum proses pengurusan dimulai. Beberapa poin penting yang harus diperhatikan:
Setelah semua biaya dibayarkan dan berkas diajukan ke BPN melalui PPAT, proses pengukuran ulang dan penelitian data akan dilakukan. Jangka waktu pengurusan bisa berbeda-beda, namun biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung antrean dan kelengkapan berkas. Pembeli berhak mendapatkan bukti terima pengajuan dari BPN. Setelah selesai, sertifikat akan diterbitkan atas nama pembeli, mengakhiri masa peralihan dari status kepemilikan berdasarkan AJB menjadi kepemilikan legal yang terdaftar secara yuridis.