Panduan Lengkap Biaya Membuat AJB Rumah (Akta Jual Beli)

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen krusial yang membuktikan adanya peralihan hak kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Pengurusan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Meskipun merupakan tahapan akhir dalam jual beli, biaya pembuatan AJB seringkali membingungkan calon pembeli atau penjual.

Besaran total biaya membuat AJB rumah sangat bervariasi, tergantung pada nilai transaksi properti, lokasi, dan kebijakan tarif yang diterapkan oleh kantor PPAT setempat. Namun, secara umum, biaya ini dapat dibagi menjadi beberapa komponen utama yang harus Anda persiapkan.

Komponen Utama Biaya Pembuatan AJB

Pengurusan AJB melibatkan beberapa pungutan resmi dari negara dan jasa profesional PPAT. Berikut adalah rincian komponen biaya yang paling sering ditemui:

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Ini adalah biaya terbesar dalam proses legalisasi properti. BPHTB dikenakan kepada pembeli atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Tarif BPHTB umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

• NPOP: Nilai transaksi yang disepakati, atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan pemerintah, mana yang lebih tinggi.
• Tarif Khusus: Perhatikan bahwa ada potensi pengurangan jika ini adalah pembelian properti pertama (tergantung kebijakan daerah).

2. Pajak Penghasilan Penjual (PPh Final)

Pajak ini wajib dibayar oleh penjual. Besarnya adalah 2,5% dari harga jual properti. Dalam banyak transaksi jual beli rumah, kesepakatan umum di Indonesia adalah PPh ditanggung oleh pihak penjual, sementara BPHTB ditanggung oleh pembeli. Namun, ini bisa dinegosiasikan ulang.

3. Biaya Jasa PPAT (Honorarium)

Ini adalah biaya jasa profesional yang dibayarkan kepada kantor PPAT atas pembuatan akta. Berdasarkan peraturan, honorarium PPAT dihitung berdasarkan persentase dari nilai transaksi:

• Maksimal 1% dari nilai transaksi jika nilai properti di bawah Rp 100 juta.
• Maksimal 0,5% dari nilai transaksi jika nilai properti antara Rp 100 juta hingga Rp 500 juta.
• Maksimal 0,25% dari nilai transaksi jika nilai properti di atas Rp 500 juta.

Tarif ini adalah batas maksimal, dan PPAT dapat menetapkan tarif yang lebih rendah berdasarkan kesepakatan bersama.

4. Biaya Administrasi dan Lain-lain

Selain tiga komponen utama di atas, ada biaya tambahan yang mungkin timbul, seperti:

• Biaya pengecekan sertifikat dan validasi dokumen di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
• Biaya pembuatan Surat Keterangan Waris (jika penjual adalah ahli waris).
• Biaya penerjemahan atau administrasi lainnya.

Mengapa Biaya AJB Tidak Boleh Ditawar Terlalu Rendah?

Meskipun biaya jasa PPAT bisa dinegosiasikan, sangat penting untuk memastikan bahwa semua pajak (PPh dan BPHTB) telah dibayarkan secara penuh dan tercatat resmi. Jika ada bagian dari proses legalisasi yang diabaikan atau dikerjakan tidak sesuai prosedur demi menekan biaya membuat AJB rumah, hal ini dapat menimbulkan masalah hukum di kemudian hari, seperti sengketa kepemilikan atau masalah pajak saat properti akan dijual kembali.

Kesimpulan

Menghitung biaya membuat AJB rumah adalah bagian integral dari perencanaan anggaran pembelian properti. Jangan hanya fokus pada harga properti, tetapi alokasikan dana tambahan untuk biaya notaris (PPAT), PPh, dan BPHTB. Konsultasikan terlebih dahulu dengan PPAT yang akan menangani proses Anda untuk mendapatkan estimasi biaya yang paling akurat sesuai dengan nilai transaksi dan peraturan daerah yang berlaku.