Panduan Lengkap: Cara Membuat Akta Jual Beli (AJB) di Notaris

Jual beli properti, baik tanah maupun bangunan, merupakan transaksi bernilai tinggi yang memerlukan kepastian hukum. Di Indonesia, kepastian hukum ini diwujudkan melalui pembuatan **Akta Jual Beli (AJB)** yang harus dibuat dan disahkan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang umumnya adalah Notaris.

AJB adalah dokumen otentik yang menjadi bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak kepemilikan atas properti dari penjual kepada pembeli. Proses ini tidak bisa dilakukan sembarangan karena melibatkan prosedur administrasi dan perpajakan yang ketat. Jika Anda berencana melakukan transaksi properti, memahami cara membuat AJB di notaris adalah langkah krusial.

Mengapa AJB Harus Dibuat di Notaris/PPAT?

Akta Jual Beli memiliki kekuatan hukum tertinggi dalam konteks peralihan hak atas tanah karena dibuat oleh PPAT. PPAT memiliki wewenang khusus untuk mengesahkan transaksi properti. Tanpa AJB yang sah dari PPAT, peralihan hak properti (yang didasarkan pada Sertifikat Hak Milik/HGB) tidak akan diakui secara hukum dalam proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Tahapan Awal Sebelum Membuat AJB

Sebelum janji temu dengan notaris, ada beberapa persiapan penting yang harus diselesaikan oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli):

1. Verifikasi Legalitas Dokumen Kepemilikan

Pastikan dokumen properti yang dijual (SHM/HGB) asli dan tidak sedang dalam sengketa atau dijaminkan di bank (kecuali telah ada izin pelepasan hak). Notaris akan memeriksa keaslian sertifikat melalui Kantor Pertanahan setempat.

2. Persetujuan Pasangan (Jika Ada)

Jika properti diperoleh saat masa pernikahan, persetujuan tertulis dari pasangan penjual mutlak diperlukan. Ini untuk mencegah gugatan di kemudian hari.

3. Melunasi Pajak Penjual (BPHTB dan PPh)

Pembayaran pajak merupakan prasyarat wajib. Biasanya, penjual menanggung Pajak Penghasilan (PPh) atas Penjualan Properti, sementara pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pembayaran ini harus sudah lunas sebelum AJB ditandatangani.

4. Kesepakatan Harga dan Skema Pembayaran

Pastikan harga final, tanggal penyerahan kunci, dan termin pembayaran sudah disepakati bersama. Jika pembayaran dilakukan secara bertahap, ini harus dicantumkan secara detail dalam perjanjian awal.

Langkah-Langkah Membuat AJB di Hadapan Notaris/PPAT

Setelah semua dokumen siap dan pajak telah dibayar (dibuktikan dengan kuitansi pembayaran), proses di kantor notaris dapat dimulai:

1. Penyampaian Dokumen: Serahkan semua dokumen asli yang dibutuhkan kepada notaris (Sertifikat, KTP penjual dan pembeli, KK, NPWP, bukti pembayaran pajak).
2. Pengecekan Lintas Instansi: Notaris akan melakukan pengecekan silang (cross-check) ke Kantor Pertanahan untuk memastikan properti tersebut bebas masalah dan valid untuk dijual.
3. Penyusunan Draf AJB: Notaris akan menyusun draf Akta Jual Beli berdasarkan kesepakatan lisan dan data yang ada. Draf ini harus dibaca dan dipahami secara saksama oleh penjual dan pembeli.
4. Pembacaan dan Penandatanganan Akta: Pada hari yang ditentukan, penjual dan pembeli wajib hadir di hadapan notaris. Notaris akan membacakan seluruh isi akta untuk memastikan tidak ada kesalahpahaman. Setelah kedua pihak menyatakan setuju, akta ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi (jika ada), dan notaris sebagai penutup.
5. Penyerahan Salinan Akta: Setelah ditandatangani, notaris akan membuat beberapa salinan. Salinan asli biasanya disimpan oleh notaris, sementara pembeli menerima salinan akta yang berkekuatan hukum untuk proses balik nama.

Dokumen yang Wajib Dibawa Saat Membuat AJB

Untuk memperlancar proses, pastikan Anda membawa kelengkapan berikut:

• Sertifikat Asli Tanah/Bangunan (SHM/HGB).
• KTP dan Kartu Keluarga Penjual dan Pembeli.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Penjual dan Pembeli.
• Bukti pembayaran PPh (seharusnya ditanggung penjual).
• Bukti pembayaran BPHTB (seharusnya ditanggung pembeli).
• Surat Keterangan Waris (jika properti diperoleh melalui waris).
• Surat Kuasa (jika diwakilkan).

Pasca Penandatanganan AJB: Langkah Balik Nama

AJB hanyalah tahap pembuktian transaksi jual beli. Tahap selanjutnya adalah pendaftaran peralihan hak di Badan Pertanahan Nasional (BPN) agar kepemilikan properti secara resmi berpindah tangan di sertifikat. Pembeli biasanya memegang tanggung jawab dan biaya untuk proses balik nama ini, menggunakan AJB sebagai dasar pengajuan.

Membuat AJB memang memerlukan biaya jasa notaris dan biaya administrasi lainnya, namun investasi ini sangat penting untuk menjamin keamanan dan keabsahan hak milik Anda atas properti yang dibeli. Jangan pernah tergoda untuk membuat perjanjian jual beli di bawah tangan (tanpa notaris) jika Anda menginginkan keamanan hukum penuh.