Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen legal yang sangat penting dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini membuktikan secara sah bahwa telah terjadi peralihan hak kepemilikan atas suatu tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Mengurus AJB memerlukan ketelitian dan pemahaman akan prosedur yang berlaku. Artikel ini akan menguraikan secara rinci cara mengurus AJB agar prosesnya berjalan lancar.
Ilustrasi dokumen Akta Jual Beli.
Tahapan Utama Mengurus AJB
Proses pengurusan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Langkah-langkah di bawah ini adalah panduan umum yang perlu Anda ikuti untuk memastikan legalitas transaksi properti Anda.
1. Persiapan Dokumen Lengkap
Langkah pertama dan paling krusial dalam cara mengurus AJB adalah memastikan semua persyaratan dokumen sudah siap. Kelengkapan dokumen akan meminimalisir penundaan proses.
Dokumen yang Wajib Disiapkan:
- Sertifikat asli Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB).
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual dan pembeli (asli dan fotokopi).
- Kartu Keluarga (KK) penjual dan pembeli.
- Surat Keterangan Waris (jika penjual adalah ahli waris).
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang sesuai dengan status properti.
- Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang telah dibayarkan oleh pembeli.
- Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dari penjual.
2. Pemeriksaan Keabsahan Dokumen
Setelah semua dokumen terkumpul, penjual dan pembeli perlu mendatangi kantor PPAT yang berwenang di wilayah lokasi properti berada. PPAT akan melakukan verifikasi mendalam terhadap keaslian sertifikat dan kesesuaian data dengan Kantor Pertanahan setempat.
Pengecekan ini penting untuk memastikan bahwa tanah tidak sedang dalam sengketa, statusnya aktif, dan pemilik yang menjual benar-benar memiliki hak sah atas properti tersebut.
3. Pelaksanaan Pengikatan Jual Beli (Jika Ada)
Jika transaksi melibatkan perjanjian pendahuluan, biasanya dibuat Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (SPPJB). Namun, untuk membuat AJB yang sah, SPPJB harus ditindaklanjuti dengan pembuatan AJB di hadapan PPAT.
4. Penetapan Nilai Transaksi dan Pajak
Pada tahap ini, dilakukan kesepakatan final mengenai harga jual beli. Harga ini akan menjadi dasar perhitungan pajak yang harus dibayarkan oleh kedua belah pihak:
- Pajak Penghasilan (PPh): Ditanggung oleh penjual (biasanya 2,5% dari nilai transaksi).
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Ditanggung oleh pembeli (bervariasi, umumnya 5% setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak/NPOPTKP).
Pembayaran harus lunas sebelum AJB ditandatangani. Bukti setor pajak menjadi syarat mutlak pembuatan AJB.
5. Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)
Ini adalah puncak dari proses cara mengurus AJB. Penjual dan pembeli wajib hadir di hadapan PPAT pada waktu yang telah disepakati. PPAT akan membacakan isi akta untuk memastikan kedua belah pihak memahami setiap klausul yang tercantum. Setelah semua setuju, dokumen ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi (jika diperlukan), dan PPAT.
AJB yang sudah ditandatangani ini bersifat mengikat dan sah secara hukum sebagai bukti peralihan hak. Meskipun demikian, proses administrasi belum selesai.
Langkah Lanjutan Setelah Mendapatkan AJB
Mendapatkan AJB hanyalah setengah perjalanan. Agar kepemilikan Anda diakui secara resmi oleh negara dan tercatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN), Anda harus segera melanjutkan proses balik nama sertifikat.
Balik Nama Sertifikat di BPN
Dengan AJB di tangan, pembeli harus segera mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan setempat. Proses ini bertujuan agar kepemilikan properti secara resmi dicatat atas nama pembeli dan diterbitkan sertifikat baru atas nama pembeli.
Dokumen yang dibawa ke BPN antara lain:
- AJB asli.
- Sertifikat asli properti.
- Surat kuasa (jika diwakilkan).
- Bukti pembayaran BPHTB dan PPh.
- Formulir permohonan balik nama yang telah diisi lengkap.
Proses balik nama ini mungkin memakan waktu beberapa minggu hingga bulan, tergantung antrian di kantor pertanahan masing-masing wilayah.
Kesimpulan
Memahami cara mengurus AJB adalah kunci untuk mengamankan investasi properti Anda. Pastikan Anda selalu bekerja sama dengan PPAT yang terpercaya dan memastikan semua dokumen pajak serta legalitas properti terpenuhi sebelum penandatanganan. AJB adalah fondasi hukum kepemilikan Anda, sementara balik nama sertifikat adalah pengesahan akhir oleh otoritas pertanahan.