Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen legal krusial yang mengesahkan peralihan hak kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli. Proses pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Banyak calon pembeli atau penjual properti yang sering bertanya-tanya, berapakah **harga membuat AJB** yang harus mereka tanggung?
Biaya pembuatan AJB ini tidak diatur secara tunggal dan mutlak, melainkan bergantung pada beberapa komponen biaya yang harus dibayarkan, termasuk jasa PPAT dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Memahami rinciannya akan membantu Anda mempersiapkan anggaran secara matang sebelum transaksi properti berlangsung.
Komponen Utama Biaya Pembuatan AJB
Biaya total yang Anda keluarkan untuk mendapatkan AJB terdiri dari tiga komponen utama. Penting untuk membedakan antara biaya yang berkaitan dengan pajak properti dan biaya administrasi pembuatan akta itu sendiri.
1. Biaya Pajak Penghasilan Penjual (PPh Final)
Penjual properti wajib membayarkan Pajak Penghasilan Final atas penjualan aset. Berdasarkan peraturan perpajakan yang berlaku, tarif PPh Final ini adalah **2,5% dari harga jual properti**. Biaya ini biasanya ditanggung oleh pihak penjual, namun dalam praktik jual beli, hal ini bisa dinegosiasikan.
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB merupakan pajak yang dibayarkan oleh pembeli properti. Tarif BPHTB ditetapkan oleh Pemerintah Daerah (Perda) setempat, namun umumnya berkisar antara **5% hingga 6% dari harga transaksi** setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
3. Biaya Jasa PPAT (Honorarium)
Ini adalah biaya yang paling fluktuatif dan sering kali menimbulkan kebingungan. Jasa PPAT untuk pembuatan AJB diatur dalam Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2010. Honorarium ini dihitung berdasarkan Nilai Ekonomi Transaksi (NET).
| Nilai Ekonomi Transaksi (NET) | Persentase Maksimum Jasa PPAT |
|---|---|
| Hingga Rp 500.000.000 | 1,0% |
| Rp 500.000.001 hingga Rp 1.750.000.000 | 0,75% |
| Rp 1.750.000.001 hingga Rp 3.500.000.000 | 0,5% |
| Di atas Rp 3.500.000.000 | 0,25% |
Perhitungan Simulasi Harga Membuat AJB
Mari kita asumsikan Anda membeli rumah seharga Rp 1.000.000.000 (Satu Miliar Rupiah). Pembeli dan penjual sepakat membagi biaya administrasi akta.
- PPh Final (Penjual): 2,5% dari Rp 1 Miliar = Rp 25.000.000
- BPHTB (Pembeli): Asumsi 5% dari Rp 1 Miliar (diasumsikan NPOPTKP nol untuk penyederhanaan) = Rp 50.000.000
- Jasa PPAT (Maksimum): Transaksi masuk kategori kedua (Rp 500 juta - Rp 1,75 Miliar), maka 0,75% dari Rp 1 Miliar = Rp 7.500.000
Jika biaya jasa PPAT (Rp 7.500.000) dibagi rata antara pembeli dan penjual, maka masing-masing menanggung Rp 3.750.000. Total biaya yang timbul di luar pajak adalah jasa PPAT.
Biaya Tambahan yang Mungkin Muncul
Selain komponen utama di atas, ada beberapa biaya lain yang mungkin timbul tergantung lokasi dan kebijakan kantor PPAT:
- Biaya cek sertifikat ke BPN.
- Biaya legalisasi atau materai tambahan.
- Biaya administrasi pengurusan balik nama sertifikat (Biaya pendaftaran dan PNBP BPN untuk Balik Nama).
Mengapa Biaya AJB Harus Dibayar?
AJB bukan sekadar kuitansi pembelian, melainkan akta otentik yang menjadi dasar hukum kuat untuk proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa AJB yang dibuat oleh PPAT resmi, proses pendaftaran hak milik atas nama pembeli baru tidak dapat dilakukan. Oleh karena itu, biaya yang dibayarkan mencakup legalitas, validitas, dan otentikasi transaksi di mata hukum negara.
Memastikan semua komponen biaya **harga membuat AJB** telah disepakati di awal akan mencegah perselisihan di kemudian hari dan menjamin proses peralihan properti berjalan lancar, cepat, dan sesuai prosedur resmi. Selalu minta rincian biaya dari PPAT yang Anda tunjuk sebelum proses penandatanganan dimulai.