Panduan dan Kisaran Harga Membuat AJB Tanah

Akta Jual Beli (AJB) tanah adalah dokumen krusial yang menjadi bukti sah terjadinya peralihan hak kepemilikan atas properti dari penjual kepada pembeli. Proses pembuatan AJB ini wajib dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Salah satu pertanyaan yang paling sering muncul di benak calon pembeli atau penjual adalah mengenai harga membuat AJB tanah.

Komponen Utama Biaya Pembuatan AJB

Biaya yang timbul untuk mengesahkan jual beli tanah menjadi AJB tidak hanya berkisar pada satu komponen saja. Terdapat beberapa pungutan dan jasa yang harus dibayarkan, yang secara kolektif membentuk total harga membuat AJB tanah. Secara umum, biaya ini terbagi menjadi dua kategori besar: Biaya Jasa PPAT dan Biaya Bea/Pajak Transaksi.

1. Biaya Jasa Notaris/PPAT

Setiap pengurusan AJB harus melalui PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Jasa profesional mereka dihitung berdasarkan kompleksitas transaksi dan juga regulasi yang berlaku mengenai honorarium PPAT. Kisaran biaya jasa ini bisa bervariasi, namun umumnya ditetapkan berdasarkan persentase dari nilai transaksi properti atau berdasarkan tarif minimal yang telah ditetapkan oleh kantor PPAT setempat.

• Tarif Jasa: Biasanya berkisar antara 0,5% hingga 2,5% dari nilai transaksi jual beli. Kantor PPAT yang besar atau yang berlokasi di kota besar mungkin membebankan tarif yang sedikit berbeda.
• Biaya Administrasi: Meliputi biaya fotokopi, materai, dan biaya pengurusan dokumen internal kantor PPAT.

2. Biaya Bea dan Pajak Pemerintah

Ini adalah komponen biaya terbesar dan wajib dibayarkan kepada negara. Tanpa pembayaran pajak dan bea ini, AJB tidak dapat diterbitkan secara sah oleh PPAT. Pajak-pajak ini terbagi antara penjual dan pembeli.

Pajak yang Dibayar Pembeli:

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

BPHTB adalah pajak utama yang ditanggung oleh pembeli. Tarif BPHTB ditetapkan oleh pemerintah daerah (Pajak Daerah), namun secara umum berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Rumus sederhana:
BPHTB = Tarif Pemda x (Harga Jual - NPOPTKP)

Besaran NPOPTKP berbeda di setiap wilayah, jadi penting untuk mengonfirmasi tarif ini di kantor Bapenda setempat saat mengurus harga membuat AJB tanah.

Pajak yang Dibayar Penjual:

Pajak Penghasilan (PPh) Final.

Penjual wajib membayar PPh Final atas penghasilan yang didapat dari penjualan properti tersebut. Tarif PPh Final saat ini adalah 2,5% dari harga jual properti (kecuali jika penjual adalah badan usaha yang dikenakan tarif berbeda atau ada pembebasan khusus).

Contoh Perhitungan Estimasi Harga Membuat AJB Tanah

Untuk memberikan gambaran konkret mengenai total harga membuat AJB tanah, mari kita asumsikan skenario sederhana:

Asumsi:

• Harga Jual Tanah: Rp 500.000.000
• Tarif Jasa PPAT: 1% dari harga jual
• Tarif BPHTB (Pembeli): 4% (dengan NPOPTKP diabaikan untuk penyederhanaan)
• Tarif PPh Final (Penjual): 2.5%

Biaya Pembeli (Termasuk Jasa PPAT):

1. Jasa PPAT: 1% x Rp 500.000.000 = Rp 5.000.000
2. BPHTB: 4% x Rp 500.000.000 = Rp 20.000.000
3. Total Estimasi Biaya Pembeli (Belum termasuk biaya administrasi kecil lainnya): Sekitar Rp 25.000.000.

Biaya Penjual:

• PPh Final: 2.5% x Rp 500.000.000 = Rp 12.500.000

Dalam transaksi ini, total pungutan negara dan jasa yang dikeluarkan adalah Rp 37.500.000, belum termasuk biaya administrasi tambahan yang mungkin dikenakan oleh kantor PPAT.

Faktor yang Mempengaruhi Total Biaya

Total harga membuat AJB tanah sangat dinamis. Selain poin-poin di atas, beberapa faktor eksternal juga dapat memengaruhinya:

1. Lokasi Tanah: Wilayah dengan harga tanah yang sangat tinggi akan menghasilkan BPHTB yang lebih besar. Selain itu, tarif PPAT per daerah bisa berbeda.
2. Keberadaan Sertifikat Hak Milik (SHM): Jika tanah masih berupa Akta Jual Beli lama dan perlu ditingkatkan statusnya menjadi SHM sebelum AJB akhir diterbitkan, akan ada biaya tambahan untuk proses peningkatan sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
3. Negosiasi Biaya Jasa: Biaya jasa PPAT, tidak seperti pajak pemerintah, masih bisa dinegosiasikan, terutama untuk transaksi bernilai sangat besar.