Panduan Lengkap Membuat Akta Jual Beli (AJB) di Kelurahan

Ikon Dokumen Resmi

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen legal yang sangat krusial dalam setiap transaksi properti, baik itu tanah maupun bangunan. Di Indonesia, proses pengesahan awal AJB seringkali dilakukan di tingkat Kelurahan atau kantor pemerintahan desa sebelum dibawa ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk legalitas penuh. Memahami prosedur membuat AJB di kelurahan sangat penting untuk menghindari sengketa di kemudian hari dan memastikan transaksi berjalan lancar.

Meskipun PPAT adalah pihak yang memiliki wewenang penuh membuat AJB yang sah secara hukum untuk pendaftaran sertifikat, kantor Kelurahan berperan sebagai saksi dan pengesah awal, terutama bagi transaksi jual beli tanah yang belum bersertifikat (Letter C atau girik) atau sebagai validasi awal kesepakatan para pihak.

Mengapa AJB Penting dan Peran Kelurahan

AJB adalah bukti otentik bahwa telah terjadi pengalihan hak atas properti dari penjual (disebut juga sebagai pihak pertama) kepada pembeli (pihak kedua). Tanpa AJB, proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan sulit dilakukan.

Peran Kelurahan dalam proses ini biasanya mencakup:

Verifikasi identitas para pihak (penjual dan pembeli).
Pencatatan riwayat kepemilikan berdasarkan catatan administrasi desa/kelurahan.
Menjadi saksi dan menandatangani surat pernyataan jual beli sebagai pengakuan legalitas di tingkat administrasi terendah.

Catatan Penting: AJB yang dibuat hanya di tingkat Kelurahan tidak secara otomatis menggantikan Akta yang dibuat oleh PPAT. Namun, ini adalah langkah awal wajib sebelum diurus ke PPAT.

Persyaratan Dokumen Utama

Sebelum mendatangi kantor Kelurahan, pastikan semua dokumen berikut sudah siap dalam bentuk asli dan salinan. Kelengkapan dokumen adalah kunci utama untuk mempercepat proses pembuatan AJB.

Identitas Para Pihak: KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual dan pembeli, serta Kartu Keluarga (KK). Jika transaksi diwakili kuasa, harus melampirkan Surat Kuasa yang dilegalisir.
Bukti Kepemilikan Tanah/Properti: Ini bisa berupa Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (SHGB), Girik, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun terakhir, atau Letter C (untuk tanah yang belum bersertifikat).
Bukti Pelunasan Pajak: Bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
Surat Pernyataan Tidak Sengketa: Surat pernyataan dari penjual yang menyatakan bahwa tanah/properti tersebut bebas dari sengketa dan tidak dalam jaminan pihak lain.
Materai: Siapkan materai yang cukup untuk penandatanganan (biasanya dibutuhkan untuk beberapa rangkap surat pernyataan).

Langkah-Langkah Membuat AJB di Kelurahan

Proses pembuatan di tingkat Kelurahan umumnya melibatkan beberapa tahapan administratif sederhana yang harus diikuti dengan tertib:

1. Pengajuan dan Pemeriksaan Awal

Datang ke kantor Kelurahan (atau Kepala Desa, tergantung wilayah) dengan membawa semua dokumen persyaratan. Serahkan berkas kepada petugas administrasi yang menangani urusan pertanahan atau surat keterangan. Petugas akan memverifikasi keabsahan dokumen kepemilikan dan identitas Anda.

2. Proses Mediasi dan Kesepakatan

Jika transaksi melibatkan dua belah pihak, biasanya akan ada proses mediasi singkat. Kepala Kelurahan atau pejabat yang ditunjuk akan memastikan bahwa jual beli dilakukan atas dasar suka sama suka, tanpa paksaan, dan harga yang disepakati sudah final.

3. Pembuatan Surat Keterangan Jual Beli

Berdasarkan hasil verifikasi, Kelurahan akan membuatkan dokumen yang berfungsi sebagai cikal bakal AJB (kadang disebut Surat Keterangan Jual Beli). Dokumen ini mencantumkan detail objek, harga transaksi, dan pernyataan para pihak.

4. Penandatanganan dan Pengesahan

Para pihak (penjual dan pembeli) akan menandatangani surat tersebut di atas materai, disaksikan oleh Kepala Kelurahan atau pejabat yang berwenang. Setelah ditandatangani, dokumen ini akan distempel dan dilegalisir oleh kantor Kelurahan. Dokumen inilah yang kemudian akan dibawa ke PPAT.

Setelah Mendapatkan Pengesahan dari Kelurahan

Setelah sukses mendapatkan legalitas awal dari Kelurahan, langkah selanjutnya yang paling vital adalah membawa dokumen tersebut ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang di wilayah properti Anda. PPAT akan melakukan pengecekan akhir ke BPN, menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), serta menerbitkan AJB resmi yang akan menjadi dasar balik nama sertifikat.

Pastikan Anda juga mengurus pembayaran pajak-pajak terkait transaksi, seperti Bea Meterai dan PPh bagi penjual (jika ada) sebelum melangkah ke PPAT. Proses yang transparan di Kelurahan akan sangat mempermudah tahapan di PPAT dan BPN.