Panduan Lengkap Persyaratan Membuat AJB

Akta Jual Beli, atau yang lebih dikenal sebagai AJB, merupakan dokumen krusial yang menjadi bukti sah terjadinya peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk menjamin legalitasnya. Memahami persyaratan buat AJB adalah langkah pertama yang wajib dipenuhi sebelum transaksi properti dapat diselesaikan secara hukum.

Proses pembuatan AJB tidak bisa dilakukan sembarangan; ia memerlukan kelengkapan dokumen administrasi baik dari pihak penjual maupun pembeli, serta kepastian status objek yang dijual. Jika salah satu persyaratan tidak terpenuhi, PPAT berhak menolak pembuatan akta tersebut, yang tentu akan menunda atau bahkan menggagalkan proses jual beli.

Persyaratan Dokumen dari Penjual (Pihak yang Mengalihkan Hak)

Pihak penjual harus dapat membuktikan bahwa ia adalah pemilik sah dari properti yang diperjualbelikan. Kelengkapan dokumen penjual meliputi:

• Asli Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB): Ini adalah bukti kepemilikan primer. Jika sertifikat masih di bank (dalam proses pembiayaan), maka diperlukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atau surat keterangan dari bank yang bersangkutan.
• Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK): Dokumen identitas diri yang sah dan masih berlaku dari penjual dan pasangan (jika sudah menikah).
• Bukti Pelunasan PBB Tahun Terakhir: Menunjukkan bahwa kewajiban pajak properti telah dipenuhi, biasanya dibuktikan dengan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) terbaru.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB): Fotokopi legalisir IMB properti yang dijual, memastikan bangunan tersebut berdiri secara legal.
• Surat Keterangan Belum Menikah atau Surat Nikah: Jika penjual belum menikah, surat keterangan diperlukan. Jika sudah menikah, KTP pasangan juga wajib dilampirkan, karena properti yang dibeli saat pernikahan dianggap harta bersama.

Persyaratan Dokumen dari Pembeli (Pihak yang Menerima Hak)

Sementara itu, pihak pembeli juga harus menyiapkan dokumen identitas lengkap serta bukti kesiapan finansial untuk mengalihkan hak tersebut. Persyaratan pembeli umumnya meliputi:

• KTP dan KK: Identitas diri yang sah dan terbaru.
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak): Diperlukan untuk proses perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) Penjual.
• Bukti Pembayaran Uang Muka (Jika Ada): Meskipun AJB dibuat setelah kesepakatan harga, bukti pembayaran awal seringkali diminta untuk memperkuat transaksi.
• Surat Pernyataan Kesanggupan Membayar BPHTB: Pembeli bertanggung jawab atas pembayaran BPHTB.

Hal Penting Terkait Objek Jual Beli

Selain dokumen para pihak, status objek properti itu sendiri harus jelas dan bersih dari sengketa. Beberapa hal yang harus dipastikan sebelum AJB dibuat adalah:

1. Pengecekan Status Tanah di BPN: Pastikan sertifikat tidak sedang diblokir, disita, atau dalam sengketa hukum lainnya. PPAT akan melakukan pengecekan ini melalui SKPT.
2. Kesesuaian Data Fisik dan Yuridis: Data luas tanah dan bangunan yang tertera pada sertifikat harus sesuai dengan kondisi fisik di lapangan.
3. Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): NJOP menjadi dasar perhitungan untuk BPHTB.

Prosedur dan Biaya Terkait

Setelah semua persyaratan dokumen lengkap, para pihak akan menandatangani AJB di hadapan PPAT. Pada saat penandatanganan ini, berbagai pajak dan biaya harus diselesaikan secara bersamaan. Pelunasan pajak ini sangat menentukan legalitas peralihan hak.

Secara umum, biaya yang harus ditanggung meliputi PPh Penjual (biasanya 2,5% dari nilai transaksi), BPHTB Pembeli (besarnya tergantung kebijakan daerah, umumnya 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak tidak kena pajak/NPOPTKP), serta biaya administrasi PPAT. Keterlambatan pemenuhan persyaratan buat AJB akan berdampak langsung pada jadwal penyelesaian pajak ini. Oleh karena itu, persiapan dokumen yang matang adalah kunci transaksi properti yang lancar dan aman.

Ingatlah, AJB adalah perjanjian tertulis antara penjual dan pembeli yang mengikat secara hukum. Meskipun AJB belum sepenuhnya memindahkan hak kepemilikan (karena itu dilakukan melalui balik nama di Badan Pertanahan Nasional/BPN), AJB adalah prasyarat mutlak untuk tahapan tersebut.