Kebutuhan finansial mendesak seringkali memaksa individu maupun pelaku usaha mencari solusi pembiayaan dengan plafon besar. Salah satu opsi yang paling populer dan sering dipertimbangkan adalah pinjaman dengan agunan Akta Jual Beli (AJB). Meskipun AJB merupakan dokumen penting dalam transaksi properti, penting untuk dipahami bagaimana dokumen ini dapat berfungsi sebagai jaminan dalam skema kredit perbankan atau lembaga keuangan non-bank.
Apa Itu Agunan AJB?
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang membuktikan adanya peralihan hak kepemilikan properti (tanah dan/atau bangunan) dari penjual kepada pembeli. Dalam konteks pinjaman, agunan yang ideal adalah yang memiliki status kepemilikan sah dan lengkap, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (SHGB).
Namun, dalam beberapa kondisi, khususnya pada tahap awal transaksi atau ketika proses balik nama sertifikat masih berjalan, AJB dapat diterima sebagai bukti kepemilikan awal atau sebagai komponen pendukung. Perlu digarisbawahi bahwa kebanyakan lembaga keuangan cenderung lebih memilih Sertifikat (SHM/SHGB) yang sudah terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai agunan utama karena status hukumnya yang lebih kuat dan mudah dieksekusi jika terjadi gagal bayar.
Mengapa Pinjaman dengan Agunan Properti Diminati?
Properti, baik tanah maupun bangunan, memiliki nilai intrinsik yang tinggi dan cenderung stabil atau mengalami apresiasi nilai seiring waktu. Hal ini menjadikan properti sebagai agunan yang sangat menarik bagi pemberi pinjaman. Dengan adanya jaminan fisik, risiko kredit macet bagi bank menjadi lebih kecil, yang pada gilirannya memungkinkan debitur untuk mendapatkan:
- Plafon Pinjaman Lebih Besar: Nilai pinjaman dapat mencapai persentase tertentu dari taksiran nilai properti (Loan to Value/LTV).
- Tenor Pinjaman Panjang: Jangka waktu pengembalian dana bisa lebih fleksibel.
- Suku Bunga Lebih Kompetitif: Karena risiko lebih rendah, bunga yang ditawarkan seringkali lebih rendah dibanding pinjaman tanpa agunan (KTA).
Persyaratan Umum Menggunakan AJB sebagai Agunan
Meskipun Sertifikat adalah primadona, beberapa penyedia layanan kredit mungkin menerima AJB, seringkali dengan syarat tambahan atau diskon plafon. Berikut adalah beberapa persyaratan umum yang mungkin Anda hadapi saat mengajukan pinjaman dengan agunan AJB:
- Kejelasan Status Hukum Tanah: Harus dipastikan AJB tersebut sah, tidak dalam sengketa, dan dibuat oleh PPAT yang terdaftar.
- Dokumen Pendukung Kepemilikan: Selain AJB, Anda mungkin perlu melampirkan Surat Keterangan Riwayat Tanah, Bukti Pembayaran PBB terakhir, dan dokumen identitas yang lengkap.
- Kesesuaian Nilai Taksasi: Lembaga keuangan akan melakukan appraisal (penilaian aset) untuk menentukan nilai pasar properti tersebut.
- Proses Pengikatan Agunan: Idealnya, lembaga keuangan akan meminta Anda segera memproses balik nama sertifikat atas nama Anda (sebagai debitur) dan segera mendaftarkan hak tanggungan (jika memungkinkan) atau membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang mengikat.
Risiko dan Pertimbangan Penting
Mengagunkan aset properti, bahkan hanya dengan bukti AJB, membawa risiko besar. Jika Anda tidak mampu memenuhi kewajiban pembayaran, properti tersebut berisiko disita oleh lembaga keuangan. Oleh karena itu, perencanaan keuangan yang matang sangat krusial sebelum menandatangani perjanjian kredit.
Pastikan Anda memahami klausul mengenai eksekusi jaminan. Beberapa pemberi pinjaman mungkin memiliki mekanisme percepatan penyitaan jika agunan yang dijaminkan (AJB) terbukti memiliki masalah legalitas di kemudian hari. Lakukan uji tuntas (due diligence) menyeluruh terhadap status properti dan rekam jejak pemberi pinjaman. Pinjaman dengan agunan AJB bisa menjadi jembatan modal, namun selalu pastikan keamanan legalitas aset Anda adalah prioritas utama.