Dalam dunia properti, proses peralihan hak atas tanah dan bangunan melibatkan dokumen-dokumen legal yang sangat penting. Dua di antaranya yang paling krusial adalah Akta Jual Beli (AJB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). Memahami fungsi dan perbedaan kedua dokumen ini adalah kunci untuk menghindari kerugian finansial dan sengketa di kemudian hari.
Secara umum, transaksi properti di Indonesia mensyaratkan adanya kesepakatan tertulis yang mengikat. AJB adalah bukti otentik bahwa telah terjadi proses jual beli antara penjual dan pembeli. Namun, penting untuk diketahui bahwa AJB, meskipun dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), belum secara otomatis memindahkan kepemilikan secara hukum di mata negara (Badan Pertanahan Nasional/BPN).
Akta Jual Beli berfungsi sebagai bukti kuat transaksi perdata mengenai pengalihan hak atas properti. Dokumen ini memuat detail lengkap mengenai objek yang diperjualbelikan (alamat, luas tanah dan bangunan), identitas lengkap penjual dan pembeli, harga yang disepakati, serta surat-surat lain yang menyertai properti tersebut (seperti SHM atau HGB). Tanpa AJB yang sah dari PPAT, transaksi properti akan sulit dipertanggungjawabkan secara hukum jika terjadi perselisihan.
Pembuatan AJB biasanya dilakukan setelah semua persyaratan administratif dan finansial dipenuhi, termasuk pelunasan Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh pembeli. Meskipun AJB menjadi dasar pengajuan balik nama sertifikat ke BPN, ia sendiri belum merupakan bukti kepemilikan final yang diakui BPN.
Sertifikat, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB), adalah dokumen definitif yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dokumen inilah yang secara yuridis diakui sebagai bukti kepemilikan yang sah atas sebidang tanah dan/atau bangunan. Kepemilikan yang tertera pada sertifikat bersifat mengikat dan memberikan kepastian hukum tertinggi kepada pemegangnya.
Proses akhir dari setiap jual beli properti adalah balik nama sertifikat. AJB yang sudah dibuat tadi akan digunakan sebagai lampiran utama untuk mendaftarkan peralihan hak tersebut ke kantor BPN setempat. Setelah proses ini selesai, nama pemilik yang baru akan tercantum pada lembar sertifikat yang baru. Inilah momen ketika hak kepemilikan secara resmi beralih dari penjual kepada pembeli.
Banyak kasus di mana pembeli merasa aman hanya dengan memegang AJB, terutama jika penjualnya adalah orang yang dikenal baik. Namun, risiko terbesar adalah jika ternyata tanah tersebut masih memiliki sengketa, atau jika penjual menjual properti yang sama kepada pihak lain (jual beli ganda). Karena AJB tidak mencerminkan status kepemilikan terdaftar terbaru di BPN, pembeli baru akan kesulitan membuktikan klaimnya jika terjadi dualisme kepemilikan.
Oleh karena itu, sangat disarankan agar pembeli selalu memastikan bahwa nama yang tertera pada Sertifikat sebelum transaksi adalah nama penjual. Setelah AJB ditandatangani, pembeli wajib segera melanjutkan proses balik nama sertifikat. Idealnya, dana pembayaran akhir properti baru dicairkan setelah sertifikat yang baru sudah terbit atas nama pembeli.
Setelah penandatanganan AJB, pembeli (atau kuasanya) harus segera mengurus balik nama sertifikat. Tahapan ini meliputi:
Proses yang terstruktur ini memastikan bahwa investasi properti Anda memiliki landasan hukum yang kuat, terlindungi oleh kepemilikan yang sah sebagaimana tertera pada Sertifikat.