Memahami Apa Itu AJB Desa dan Perannya dalam Transaksi Tanah

Dalam konteks hukum pertanahan di Indonesia, terutama yang berkaitan dengan transaksi jual beli tanah di tingkat pedesaan, Anda mungkin sering mendengar istilah AJB Desa. AJB sendiri merupakan singkatan dari Akta Jual Beli, dokumen krusial yang secara resmi mencatat peralihan hak atas tanah dari satu pihak ke pihak lain. Namun, penambahan kata "Desa" memberikan konteks spesifik mengenai di mana akta tersebut dibuat dan fungsinya sebelum diurus ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Definisi dan Konteks AJB Desa

Secara umum, AJB (Akta Jual Beli) yang sah dan memiliki kekuatan hukum penuh untuk mendaftarkan perubahan kepemilikan di BPN harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akan tetapi, di wilayah pedesaan yang belum terjangkau atau di mana proses administrasi awal masih dilakukan di kantor pemerintahan lokal, muncullah istilah AJB Desa. AJB Desa merujuk pada dokumen perjanjian jual beli tanah yang dibuat dan disahkan oleh Kepala Desa atau pejabat setara di tingkat desa, sebelum dilakukan validasi dan pemrosesan lebih lanjut oleh PPAT atau BPN.

Penting untuk dipahami bahwa AJB Desa, pada dasarnya, adalah bukti awal atau kesepakatan antara penjual dan pembeli yang mengikat secara perdata di tingkat desa. Ini sering berfungsi sebagai landasan awal sebelum proses legal formal di tingkat yang lebih tinggi dilaksanakan. Tujuannya adalah memastikan transparansi dan persetujuan kedua belah pihak di hadapan otoritas terdekat, yaitu perangkat desa.

Fungsi Utama AJB Desa

Meskipun bukan merupakan akta peralihan hak definitif seperti yang dikeluarkan oleh PPAT, AJB Desa memegang beberapa fungsi penting di ekosistem pertanahan desa:

1. Bukti Kesepakatan Awal: AJB Desa menjadi bukti otentik bahwa telah terjadi kesepakatan jual beli atau pengalihan hak atas tanah di antara para pihak yang bertransaksi.
2. Dasar Pengurusan Surat Baru: Dokumen ini menjadi lampiran wajib saat salah satu pihak ingin melanjutkan proses ke kantor PPAT untuk dibuatkan AJB yang sah menurut hukum agraria, atau untuk proses pemecahan sertifikat (jika tanah belum terpecah).
3. Validasi Lokal: Adanya pengesahan dari Kepala Desa memberikan validasi sosial dan administrasi bahwa transaksi tersebut diketahui dan disetujui oleh struktur pemerintahan terendah.
4. Pencatatan Administrasi Desa: Dokumen ini memastikan bahwa riwayat kepemilikan tanah tercatat dengan baik dalam buku register desa, meskipun status hukumnya di BPN belum berubah.

Perbedaan Kunci dengan AJB PPAT

Keterbatasan utama dari AJB Desa terletak pada kekuatan pembuktiannya di mata hukum pertanahan nasional. Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan bahwa peralihan hak atas tanah yang bertujuan untuk mendaftarkan hak baru (seperti balik nama sertifikat) harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Oleh karena itu, jika seseorang hanya memiliki AJB Desa dan ingin menjamin kepastian hukum penuh (memperoleh sertifikat atas nama pembeli), langkah selanjutnya mutlak harus dilakukan melalui PPAT. AJB Desa berfungsi sebagai 'surat kuasa' atau 'perjanjian pendahuluan' yang harus dikonversi menjadi akta yang memiliki kekuatan mengikat secara administratif dan legal sesuai Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).

Prosedur Pembuatan dan Validasi

Proses pembuatan AJB Desa umumnya dimulai ketika dua pihak sepakat mengenai harga dan batas-batas tanah. Mereka kemudian datang ke kantor desa dengan membawa bukti kepemilikan awal (misalnya, Girik, Letter C, atau surat keterangan riwayat tanah) dan identitas diri.

Kepala Desa atau Sekretaris Desa akan memverifikasi keabsahan tanah tersebut berdasarkan buku register desa dan memastikan tanah tersebut bebas sengketa. Setelah diverifikasi, akta perjanjian jual beli akan dibuat rangkap, ditandatangani oleh penjual, pembeli, dan disaksikan oleh perangkat desa, serta dibubuhi stempel resmi desa. Dokumen inilah yang disebut AJB Desa.

Langkah selanjutnya yang paling penting adalah membawa AJB Desa tersebut ke kantor PPAT terdekat. PPAT akan melakukan pengecekan silang ke BPN, memproses Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan akhirnya membuat Akta Jual Beli resmi yang dapat digunakan untuk memohon pendaftaran peralihan hak kepemilikan ke BPN. Tanpa langkah lanjutan ini, status kepemilikan di mata hukum tertinggi negara belum beralih secara definitif.

Kesimpulan

Memahami apa itu AJB Desa sangat penting bagi masyarakat pedesaan agar tidak terjadi kesalahpahaman dalam proses jual beli properti. AJB Desa adalah langkah awal yang baik dan penting untuk administrasi lokal, tetapi ia bukanlah akhir dari proses legalisasi pertanahan. Kepastian hukum kepemilikan baru didapatkan setelah proses yang sesuai, yang melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pencatatan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).