Ilustrasi pembuatan dokumen perjanjian
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen krusial dalam setiap transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini membuktikan sahnya peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli. Meskipun secara hukum transaksi properti harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), banyak pihak yang ingin memahami atau membuat draf awal AJB sendiri untuk keperluan internal atau sebagai dasar negosiasi. Memahami cara buat AJB sendiri memberikan kontrol lebih besar terhadap detail kesepakatan.
Namun, perlu ditekankan sejak awal: AJB yang sah dan mengikat secara hukum untuk proses balik nama sertifikat haruslah dibuat dan ditandatangani di hadapan PPAT. Draf yang Anda buat sendiri berfungsi sebagai rancangan awal dan kerangka kesepakatan antara kedua belah pihak.
Sebelum merumuskan pasal-pasal dalam AJB, pastikan semua persyaratan administratif dan legalitas properti telah terpenuhi. Kesalahan pada tahap ini akan membuat AJB (bahkan yang dibuat PPAT) menjadi batal atau bermasalah di kemudian hari.
Ini adalah inti dari keabsahan properti yang dijual. Pastikan dokumen berikut lengkap dan asli:
Draf AJB harus mencerminkan kesepakatan yang jelas, adil, dan tidak bertentangan dengan hukum pertanahan yang berlaku.
Tuliskan judul yang jelas: "AKTA JUAL BELI" dan cantumkan lokasi serta tanggal pembuatan draf. Perkenalkan para pihak secara lengkap (nama lengkap, NIK/No. KTP, pekerjaan, dan alamat domisili).
Bagian ini harus tegas menyatakan bahwa Penjual dengan ini menjual dan menyerahkan hak atas properti kepada Pembeli.
Ini adalah bagian paling detail. Cantumkan data properti secara akurat sesuai sertifikat:
Tuliskan harga kesepakatan secara jelas dalam angka dan huruf (contoh: Rp X.XXX.XXX.XXX,- (Tiga Miliar Rupiah)). Rincikan metode pembayaran, apakah tunai saat penandatanganan atau dicicil. Jika sudah ada uang muka (DP), sebutkan jumlahnya dan bagaimana sisa pembayaran akan dilunasi.
Jelaskan kapan pengalihan hak kepemilikan secara formal akan terjadi (di PPAT) dan kapan penyerahan kunci atau penguasaan fisik akan dilakukan. Biasanya, penguasaan fisik dilakukan setelah AJB ditandatangani dan pelunasan selesai.
Sertakan pernyataan bahwa properti bebas sengketa, bebas dari beban hutang, dan Penjual menjamin keabsahan kepemilikan. Tambahkan juga kesepakatan mengenai pihak mana yang akan menanggung biaya-biaya seperti PBB, BPHTB, dan biaya pembuatan AJB di PPAT. Dalam praktik umum, BPHTB ditanggung Pembeli, sedangkan biaya AJB dibagi dua atau ditanggung salah satu pihak sesuai kesepakatan.
Tutup dengan kalimat penutup yang menyatakan bahwa kedua belah pihak telah mengerti dan menyetujui isi draf tersebut, serta berjanji akan segera menindaklanjutinya di hadapan PPAT.
Setelah Anda berhasil menyusun draf berdasarkan panduan cara buat AJB sendiri di atas, langkah selanjutnya adalah memvalidasinya. Bawa draf ini beserta seluruh dokumen pendukung ke kantor PPAT pilihan Anda. PPAT akan memeriksa keabsahan dokumen, memastikan tidak ada unsur paksaan atau kesalahan data, dan baru kemudian membuat Akta Jual Beli yang resmi. Ingat, tanpa tanda tangan dan legalisasi dari PPAT, dokumen tersebut hanyalah perjanjian pendahuluan, bukan bukti peralihan hak yang sah di mata negara.