Panduan Lengkap: Cara Membuat AJB dan Rincian Biayanya

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen krusial dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini menjadi bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak kepemilikan dari penjual kepada pembeli. Proses pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar memiliki kekuatan hukum penuh. Memahami langkah-langkah dan estimasi biayanya akan sangat membantu kelancaran proses jual beli properti Anda.

Apa Itu AJB dan Mengapa Penting?

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti formal atas perbuatan hukum jual beli tanah dan/atau bangunan. Kepentingan utama AJB adalah melegalkan transaksi tersebut. Tanpa AJB yang sah dari PPAT, peralihan hak properti—meskipun sudah ada kuitansi atau perjanjian awal—tidak diakui secara hukum untuk proses balik nama di Kantor Pertanahan (BPN).

Penting untuk diingat, AJB merupakan tahapan sebelum sertifikat properti (seperti SHM atau SHGB) dibalik nama atas nama pembeli. AJB menjadi dasar pengajuan balik nama di BPN.

Langkah-Langkah Membuat Akta Jual Beli (AJB)

Pembuatan AJB harus melibatkan PPAT yang berwenang di wilayah lokasi properti tersebut. Berikut adalah tahapan umum yang harus dilalui:

1. Persiapan Dokumen Awal

   Calon penjual dan pembeli harus menyiapkan dokumen identitas (KTP, NPWP), Surat Keterangan Waris (jika berlaku), dan yang paling utama adalah dokumen kepemilikan properti asli (Sertifikat Hak Milik/Guna Bangunan).

2. Pengecekan Legalitas Properti

   PPAT akan melakukan pengecekan keabsahan sertifikat di Kantor Pertanahan setempat. Tujuannya adalah memastikan bahwa properti tidak dalam sengketa, sitaan, atau sedang dijaminkan di bank.

3. Penyelesaian Kewajiban Pajak Awal

   Sebelum AJB ditandatangani, kedua belah pihak wajib melunasi kewajiban pajaknya masing-masing. Pihak Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) Final, sementara Pihak Pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

4. Penentuan Harga dan Tanda Tangan

   Harga yang disepakati harus dicantumkan secara jelas dalam draf AJB. Setelah draf disetujui, penjual dan pembeli (serta saksi, jika diperlukan) akan menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT.

5. Penyerahan Akta

   Setelah penandatanganan dan pembayaran biaya jasa PPAT, pembeli akan menerima salinan resmi AJB. PPAT biasanya akan menyimpan akta aslinya.

Rincian Estimasi Biaya Pembuatan AJB

Biaya pembuatan AJB umumnya terdiri dari biaya jasa PPAT dan biaya-biaya legalitas/perpajakan yang harus dibayarkan kepada negara atau instansi terkait. Perlu dicatat, biaya ini dapat bervariasi tergantung kebijakan tarif di kantor PPAT masing-masing daerah.

1. Biaya Jasa PPAT (Honorarium)

Jasa PPAT diatur dalam Peraturan Pemerintah. Umumnya, biaya jasa dihitung berdasarkan persentase nilai transaksi properti (Harga Jual).

• Untuk transaksi dengan nilai tertentu (misalnya, sampai Rp 500 juta), tarifnya bisa berkisar antara 1% hingga 2.5% dari nilai transaksi.
• Semakin tinggi nilai transaksi, persentase tarif jasa PPAT cenderung menurun atau dinegosiasikan berdasarkan kesepakatan, namun tetap mengacu pada standar yang berlaku.

2. Biaya Pajak dan Bea Wajib Negara

Ini adalah biaya yang dibayarkan kepada negara dan merupakan komponen biaya terbesar setelah harga properti itu sendiri.

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Dibayar oleh Pembeli. Umumnya dikenakan tarif sekitar 2.5% hingga 5% dari Harga Properti yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat (NPOP).
• PPh Final (Pajak Penghasilan): Dibayar oleh Penjual. Tarifnya adalah 2.5% dari Harga Jual properti.
• Biaya Administrasi BPN/PNBP: Meliputi biaya pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan, yang biasanya relatif kecil dibandingkan BPHTB dan PPh.

Contoh Estimasi Sederhana

Misalkan Anda membeli rumah senilai Rp 500.000.000:

• PPh Penjual (2.5%): Rp 12.500.000
• BPHTB Pembeli (asumsi 3%): Rp 15.000.000
• Jasa PPAT (asumsi 1.5%): Rp 7.500.000
• Biaya lain-lain (Administrasi, Materai): Rp 500.000

Total biaya di luar harga properti yang harus disiapkan (terbagi antara penjual dan pembeli) bisa mencapai sekitar 4% hingga 7% dari harga transaksi, belum termasuk biaya balik nama sertifikat lanjutan.

Tips Penting Saat Membuat AJB

Untuk memastikan proses berjalan lancar dan aman, perhatikan beberapa hal berikut:

• Pilih PPAT Terpercaya: Pastikan PPAT memiliki Surat Keputusan pengangkatan yang valid dan berpraktik di wilayah properti tersebut.
• Cek Keaslian Sertifikat: Jangan tergiur dengan fotokopi sertifikat. Minta PPAT untuk melakukan pengecekan fisik dan legalitas di BPN.
• Pencantuman Harga: Harga yang dicantumkan dalam AJB akan menjadi dasar perhitungan pajak. Kesepakatan harga yang rendah dari nilai pasar dapat berisiko jika terjadi sengketa di kemudian hari.

Membuat AJB adalah langkah akhir legalitas sebelum proses balik nama sertifikat dimulai. Persiapan dokumen yang matang dan pemahaman yang baik mengenai komponen biaya akan meminimalkan hambatan dalam pengalihan hak milik properti Anda.