Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen krusial dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini berfungsi sebagai bukti sah bahwa telah terjadi pengalihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Meskipun AJB pada dasarnya dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), proses awal verifikasi dan persyaratan sering kali harus melalui kantor kelurahan atau desa setempat.
Banyak orang awam merasa bingung mengenai tahapan awal, terutama peran kelurahan dalam proses pembuatan AJB. Artikel ini akan mengupas tuntas langkah demi langkah yang perlu Anda tempuh untuk memastikan proses pembuatan AJB berjalan lancar, dimulai dari lingkungan terkecil yaitu kelurahan.
Peran Krusial Kelurahan dalam Pembuatan AJB
Kantor kelurahan atau desa adalah garda terdepan dalam administrasi pertanahan di tingkat masyarakat. Sebelum Anda bisa melanjutkan ke PPAT untuk penandatanganan AJB, kelurahan memiliki tugas penting untuk memvalidasi status kepemilikan dan memastikan tidak ada sengketa atas tanah yang akan dijual.
1. Persyaratan Dasar yang Harus Disiapkan
Langkah pertama dalam mengurus keperluan yang berhubungan dengan AJB adalah mengumpulkan dokumen legalitas properti. Kelurahan akan meminta dokumen-dokumen ini untuk verifikasi awal. Pastikan Anda membawa:
- Fotokopi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) yang sah.
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual dan pembeli.
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK) penjual dan pembeli.
- Surat Keterangan Riwayat Tanah (SKRT) atau riwayat kepemilikan sebelumnya (jika diperlukan).
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
2. Prosedur Pengurusan Surat Keterangan Riwayat Tanah
Kelurahan bertanggung jawab mencatat dan memelihara arsip riwayat kepemilikan tanah di wilayahnya. Untuk pembuatan AJB, Anda biasanya diwajibkan memiliki Surat Keterangan Riwayat Tanah dari kelurahan. Proses ini meliputi:
- Pengajuan Permohonan: Datang ke kantor kelurahan dan ajukan permohonan surat keterangan jual beli tanah.
- Pemeriksaan Fisik (Opsional): Terkadang, petugas kelurahan akan melakukan peninjauan singkat ke lokasi tanah untuk memastikan batas-batas properti sesuai dengan dokumen yang diajukan.
- Pengecekan Buku C Desa/Kelurahan: Petugas akan mencocokkan data sertifikat dengan catatan kepemilikan yang ada di kantor mereka. Ini bertujuan memastikan tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau statusnya belum jelas.
- Penerbitan Surat: Jika semua data cocok dan tidak ada masalah hukum, kelurahan akan menerbitkan surat keterangan yang menyatakan bahwa tanah tersebut sah dimiliki oleh penjual dan siap untuk diproses lebih lanjut.
Melanjutkan Proses ke PPAT Setelah Mendapat Surat Kelurahan
Setelah semua dokumen dinyatakan lengkap dan disetujui oleh kelurahan, langkah selanjutnya adalah membawa berkas tersebut ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang di wilayah properti tersebut berada. PPAT adalah satu-satunya pihak yang berwenang membuat AJB yang sah.
Tahapan di PPAT:
- Pendaftaran Dokumen: Serahkan semua dokumen dari kelurahan, sertifikat asli, dan bukti pembayaran pajak.
- Pengecekan Sertifikat di BPN: PPAT akan melakukan pengecekan fisik dan legalitas sertifikat ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat untuk memastikan keaslian dan status bebas sengketa (Check Verificatie).
- Penghitungan Bea: PPAT akan menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) Penjual yang harus dibayarkan.
- Penandatanganan AJB: Setelah semua pajak terbayarkan dan dokumen final, penjual dan pembeli akan menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT.
Kendala yang Mungkin Ditemui di Kelurahan
Meskipun tujuannya jelas, proses di tingkat kelurahan terkadang mengalami hambatan. Beberapa kendala umum meliputi:
- Data Tidak Sinkron: Jika ada perubahan kepemilikan sebelumnya yang belum tercatat rapi di buku C kelurahan, proses verifikasi akan memakan waktu lebih lama.
- Tanah Warisan Belum Terbagi: Jika tanah merupakan warisan yang belum dibagi secara resmi (belum ada penetapan ahli waris), kelurahan mungkin menolak mengeluarkan surat sebelum status waris diselesaikan.
- Sengketa Batas Wilayah: Jika ada klaim dari tetangga mengenai batas tanah, kelurahan wajib menunda proses hingga sengketa diselesaikan secara musyawarah atau hukum.
Menghadapi kendala tersebut, komunikasi yang baik dan kesabaran sangat diperlukan. Menyiapkan dokumen tambahan yang dapat memperkuat klaim kepemilikan akan sangat membantu mempercepat proses administrasi di kantor kelurahan.
Kesimpulan
Membuat AJB adalah puncak dari proses transaksi jual beli properti. Kantor kelurahan memegang peranan fundamental sebagai titik awal verifikasi administrasi tanah. Dengan memastikan semua dokumen riwayat kepemilikan lengkap dan valid di tingkat kelurahan, pembeli dan penjual dapat melangkah percaya diri menuju kantor PPAT untuk menyelesaikan Akta Jual Beli secara resmi. Selalu pastikan semua langkah prosedural diikuti dengan teliti demi keamanan hukum aset Anda di masa depan.